Архив   Авторы  

Деньги подземелья
Дело

Возможно ли динамичное развитие рынка недвижимости в Москве, если город не будет расти вглубь?

После того как на Ленинградском проспекте обрушилось дорожное полотно (причиной тому стало строительство офисного центра), впору задаться вопросом: а выдержит ли столичная земля напор и натиск стройкомплекса? Вопрос отнюдь не праздный. И дело не только в том, что ежегодно появляются все новые объекты, а в том, что существенно меняется их качество. Это уже не пяти- и даже не семнадцатиэтажные дома и низкорослые универмаги с райкомами, а 30-60-этажные высотки, огромные современные офисы, которые требуют принципиально новых технологий возведения и дают совершенно иную нагрузку на московские грунты. Более того, основная часть новых зданий непременно имеет подземные этажи, а торговые комплексы и вовсе переезжают под столичные площади и улицы. Вторжение в подземное пространство сильно влияет на поведение грунтовых вод, движение плывунов и прочие процессы, происходящие в глубине породы. По-хорошему, ради безопасности, от серьезного внедрения вглубь стоило бы отказаться или как минимум его ограничить. Но насколько это реально? Ведь сегодня проекты объектов жилой и прежде всего коммерческой недвижимости изначально предполагают подземные паркинги или рекреационные площади - от этого часто зависят класс здания и инвестиционная привлекательность объекта.

"Разумеется, подземное пространство является важным элементом в развитии города, особенно в ближайшей перспективе, - уверен Александр Базыкин, директор департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. - Все более заметное сокращение земельных участков в столице заставляет девелоперов идти под землю или, наоборот, строить над землей - есть же уже проект застройки территории над железнодорожными путями Курского вокзала". Евгения Тупейко, ведущий специалист PRADO Development, добавляет, что подземное строительство, тем более в центре города, иногда является для застройщиков единственной палочкой-выручалочкой: в некоторых районах существуют жесткие ограничения по высотности - застройка должна быть малоэтажной в силу необходимости сохранения культурно-исторической целостности района. А потому сделать здание с полноценным набором функций можно, только углубившись на несколько этажей.

Но главная проблема, конечно, парковки. По этому показателю вообще существуют жесткие нормативы: например, при строительстве в черте города офисного центра необходимо иметь одно подземное машино-место на сто квадратных метров. Для зданий класса "А" этот показатель еще выше - 1,5 машино-места. Кроме того, в 2006 году были ужесточены нормы по парковочным местам в административных зданиях: теперь это одно место на 40 "квадратов". В среднем для размещения одного парковочного места необходимо 25-30 квадратных метров подземной площади, которая включает в себя не только место, занимаемое непосредственно транспортным средством, но и необходимые рампы, проезды, а также технические помещения, обслуживающие подземную автостоянку.

Минусовая часть зданий, конечно, может использоваться не только под парковки. В деловых центрах и чуть в меньшей степени в жилых домах под землей может размещаться инфраструктура: например, кафетерии, типографии, фитнес-центры или магазины. Наличие этих услуг внутри здания резко увеличивает комфортность объекта, а следовательно, стоимость квадратного метра в нем. И, наконец, популярной формой освоения подземного пространства является строительство торговых центров. Их главное преимущество в том, что все они имеют вход в подземную часть центра прямо из метро, а значит, удобны для посетителей.

"Возможность строительства подземных этажей позволяет оптимизировать издержки на аренду и приобретение прилегающих к зданию территорий для размещения, к примеру, парковочных мест, - говорит Евгения Тупейко, - что способствует увеличению прибыли и рационализации использования наземных площадей здания для сдачи в аренду. Это, безусловно, влияет на инвестиционную привлекательность объекта".

С другой стороны, освоение подземелья - процесс дорогостоящий и опасный. Насколько риски, связанные с освоением подземелья, оправданы экономически? Ведь уже не секрет, что торговый комплекс "Охотный ряд", который изначально должен был состоять из десяти подземных этажей, влетел заказчику в такую копеечку, что тот еще долго приходил в себя. Во-первых, из-за ситуации с грунтовыми водами (существовала опасность подмывания Кремля) количество этажей пришлось втрое урезать, во-вторых, не однажды улучшать гидроизоляцию. "Действительно, строительство подземных сооружений, - говорит Александр Базыкин, - процесс дорогостоящий и сильно влияет на расходную часть инвестиционного проекта. Принимая за основу формулу "парковки много не бывает", девелопер никогда не ошибется: вопрос лишь в том, насколько наличие достаточного количества парковочных мест повлияет на увеличение цены продажи площадей в наземной части и динамику их реализации".

Однако действительно ли застройщикам выгодно лезть глубоко под землю? Ведь если бы экономический эффект прямо пропорционально зависел от количества минусовых этажей, столицу нашу, невзирая на опасность и подземные реки, углубили бы до земного ядра. "На практике отношение подземных площадей к общей площади здания зависит от инженерно-геологических условий, - говорит генеральный директор компании "БЭЛ Девелопмент" Игорь Жуков. - Например, строительство ниже уровня грунтовых вод резко, иногда двукратно, увеличивает стоимость подземных сооружений и требует применения таких дорогостоящих специальных способов, как метод "стена в грунте", буросекущие сваи или шпунты "Ларсен". Кроме того, при значительной глубине подземных сооружений резко возрастают объем и стоимость работ по укреплению близлежащих построек во избежание их обрушения. Для Москвы с ее сложными инженерно-геологическими условиями оптимальными являются 2-3 подземных уровня. При этом следует заметить, что при строительстве ниже уровня грунтовых вод возрастают не только себестоимость, но и эксплуатационные затраты. Таким образом, чем глубже роешь, тем дороже квадратный метр".

Вывод из вышесказанного простой: сама экономика строительства и эксплуатации не позволяет инвесторам замахиваться на слишком большие подземные объемы. Однако уходить под землю город вынужден: маловато места для всего - транспорта, метро, магазинов... Так что эксперты уверены, освоение подземки неизбежно. Другой вопрос, насколько грамотно компании-застройщики подходят к изучению геоподосновы своих объектов. Впрочем, это уже даже не вопросы экономики, а профессионализма - любая промашка, как это показала история на Ленинградке, выливается в миллионные штрафы. А это куда дороже, чем услуги квалифицированных ученых и инженеров.

Ирина Мельникова
Добавить в:  Memori  |  BobrDobr  |  Mister Wong  |  MoeMesto  |  Del.Icio.Us  |  Google Bookmarks  |  News2.ru  |  NewsLand.ru

Политика и экономика

Что почем
Те, которые...

Общество и наука

Телеграф
Культурно выражаясь
Междометия
Спецпроект

Дело

Бизнес-климат
Загранштучки

Автомобили

Новости
Честно говоря

Искусство и культура

Спорт

Парадокс

Анекдоты читателей

Анекдоты читателей
Яндекс цитирования NOMOBILE.RU Семь Дней НТВ+ НТВ НТВ-Кино City-FM

Copyright © Журнал "Итоги"
Эл. почта: itogi@7days.ru

Редакция не имеет возможности вступать в переписку, а также рецензировать и возвращать не заказанные ею рукописи и иллюстрации. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. При перепечатке материалов и использовании их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, а также в Интернете, ссылка на "Итоги" обязательна.

Согласно ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ сайт ITOGI.RU относится к категории информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет.

Партнер Рамблера