Архив   Авторы  

Сдам-сниму
Дело

Столичный рынок аренды жилья по-прежнему остается не вполне прозрачным, а потому слухи о его баснословной доходности зачастую остаются всего лишь слухами

У нас все не как у людей - и рынок недвижимости не исключение. Если, например, в европах-америках аренда жилья - полноценный, крупный и предельно прозрачный сектор рынка, то у нас все с точностью до наоборот. И дело в первую очередь в том, что немалая его доля приходится на частных владельцев жилья, не желающих делиться информацией о своих прибылях с соотечественниками, а точнее - с налоговой инспекцией. Тем не менее уже сегодня заметны некоторые признаки цивилизации на этом рынке: в секторе офисной аренды больше, жилой - чуть меньше. Эксперты считают, что предпосылки для формирования в Москве нормального рынка аренды жилья создал платежеспособный спрос на качественные квартиры со стороны иностранцев в начале 90-х годов. Первые агентства недвижимости, специализирующиеся на аренде, ориентировались именно на эту группу клиентов. В конце 90-х годов аренда стала востребована и россиянами, и сейчас, по данным Vesco Realty, на долю иностранцев приходится не более пятой части заявок на аренду по ставкам от тысячи долларов в месяц. Впрочем, основной российский спрос сегодня находится в сегменте как раз до тысячи долларов, и большинство агентств аренды жилья (это, как правило, мелкие операторы) именно им и занимаются. В более дорогом сегменте количество игроков значительно ниже: если в эконом-классе агентств насчитывается порядка 350-400, то арендой квартир классов "де люкс" и "бизнес" занимается порядка 50 компаний. Все они зарабатывают на комиссионных, составляющих от 70 до 100 процентов первого арендного платежа. Их данными мы и воспользуемся, чтобы оценить доходность арендного бизнеса.

Очевидно, что ставки аренды, от которых на этом рынке танцуют абсолютно все, зависят от класса недвижимости. "Классификация на рынке аренды несколько отличается от первичного рынка недвижимости. К примеру, твердым бизнес-классом здесь считаются предложения в качественных сталинских домах или "цэковках" в Хамовниках, на Краснопресненской, Ленинском, Кутузовском проспектах", - говорит директор департамента аренды Vesco Realty Евгений Садовник. С учетом этой поправки операторы выдают такую статистику: более 80 процентов предложений на московском рынке аренды представляет недвижимость эконом-класса, на бизнес-класс приходится порядка 17 процентов и всего лишь 3 процента - на элитные квартиры.

Кстати, именно элитное жилье самое дефицитное. Во-первых, потому, что требования к нему у арендаторов велики. "Клиентам важно, чтобы квартира находилась в центре города, дом был обязательно новым, имел подземный гараж, - говорит начальник отдела аренды компании Soho Realty Александра Косарева. - Не менее важную роль играют удобная планировка, несколько ванных комнат, хороший вид из окна, однородное социальное окружение. В среднем чаще сдаются трехкомнатные квартиры, состоящие из гостиной и двух спален, площадь варьируется от 100 до 140 квадратных метров. На размер квартиры влияет и семейное положение: один человек снимает двухкомнатную квартиру, семья с детьми - трех- или четырехкомнатные квартиры. Стандарт комфортного жилья не предполагает нахождение двух детей в одной комнате". Во-вторых, такого жилья в Москве не хватает, поэтому ощущается хронический дефицит предложений. В январе и феврале этого года спрос превышал предложение в среднем на 20-25 процентов. Столь значительный дисбаланс, естественно, спровоцировал рост арендных ставок (почти на 5 процентов). Теперь элитную двушку можно снять за 4-5 тысяч долларов в месяц, а трешку - от 6 до 9 тысяч. Наиболее востребованные квартиры, что располагаются в клубных домах Остоженки, "уходят" от 10 тысяч долларов в месяц и выше. Причем большинство клиентов ждут подходящий вариант в течение нескольких месяцев.

А вот на рынке аренды квартир бизнес-класса наблюдается значительный рост объемов предложения. Только за январь - февраль предложение выросло на 7 процентов. Это говорит о том, что часть квартир в современных жилых комплексах покупалась специально для дальнейшей сдачи. В отделе аренды Vesco Realty отмечают, что в сегменте бизнес-класса стоимость аренды квартир в большинстве случаев завышена примерно на четверть. Чаще всего это наблюдается в той категории квартир, где арендные ставки составляют 2-5 тысяч долларов в месяц. Хотя спрос становится более избирательным: клиенты хотят выбирать из 10 и более вариантов, предпочитая квартиры с современным ремонтом и качественной мебелью. Кроме того, в 60 процентах заявок наличие машино-места в подземном паркинге или охраняемой стоянке обязательно. Рейтинг наиболее востребованных районов выглядит следующим образом: Хамовники, Баррикадная, Кутузовский и Ленинский проспекты. Причем больше всего потенциальные арендаторы интересовались квартирами бизнес-класса на юго-западе города.

Что касается квартир эконом-класса, то здесь сохраняется равновесие спроса и предложения. Если в ценовом сегменте до 600 долларов в месяц есть дефицит предложения, то в ценовой категории от 600 до 1000 предложение превышает уровень спроса в среднем на 10-15 процентов. Наиболее востребованными, естественно, остаются квартиры, расположенные недалеко от метро. И ставки на это жилье тоже выше средних процентов на десять. За последние два месяца цены по Москве увеличились на 4 процента, а средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составила 540 долларов, двушки - 690, трешки - 780.

Очевидно, что из всего вышеперечисленного следует простой вывод: супервыгодно сдавать в аренду "элитку". Доход позволит не только снимать для себя неплохой загородный дом или отличную квартиру за Садовым кольцом, но и иметь несколько тысяч долларов на жизнь. Впрочем, и у этой бочки меда есть своя ложка дегтя: слишком мала группа людей, способных сначала приобрести недвижимость класса "люкс". Эту часть рынка пытались освоить столичные власти, специально выстроившие элитный доходный дом. "Строительство и содержание домов для сдачи в аренду - успешный и распространенный бизнес во всем мире, поэтому составляет не менее 20 процентов всего жилого фонда. Однако на сегодняшний день единственный московский доходный дом является низкорентабельным бизнесом именно потому, что он единственный, - говорит директор департамента жилой недвижимости РИГрупп Александр Винокуров. - Исходя из опыта ДИПСа, такой дом окупается не ранее чем через 8-10 лет. Конечно, широкомасштабное строительство и последующая эксплуатация доходных домов могут переломить рынок аренды жилья, но на этот процесс уйдет не менее десяти лет". Есть и другая тенденция: по сравнению с началом 2000-х годов инвестиционная привлекательность аренды квартир постепенно снижается. "Если в 2001-2002 годах квартира в клубном доме или современном жилом комплексе окупалась за 5-6 лет, то сейчас сроки окупаемости возросли до 8-9 лет, - говорит Евгений Садовник. - Стоимость недвижимости увеличивается быстрее, чем арендные ставки. К примеру, доходность квартир класса "де люкс" растет примерно на 10-15 процентов в год, тогда как стоимость аналогичных предложений на первичном рынке увеличивается как минимум на 30 процентов". С этим согласна и Александра Косарева: "В последнее время мы наблюдаем снижение числа сделок с недвижимостью, приобретаемой в инвестиционных целях, а это в первую очередь сдача в аренду. Если еще года два назад аренда обеспечивала собственнику среднегодовую доходность в 12-15 процентов, то сегодня - в районе 8-10. Данный показатель может быть даже ниже уровня банковского депозита, и, соответственно, инвестор ищет другие способы вложения своих средств. Однако нужно отметить, что доходность аренды во многом зависит от самого объекта. При грамотном подходе инвестор может рассчитывать и на более ощутимый процент дохода". Последнее касается не только "элитки", но и других классов жилья. С этим связано новое явление на рынке: покупая квартиры в кредит, владельцы сдают их в аренду для того, чтобы за счет ежемесячных поступлений погашать банковский долг. Тоже хорошо - квартира сама себя окупает. Таким образом, аренда жилья по-прежнему остается хорошим бизнесом для частных лиц, однако о суперприбыльности можно говорить лишь в отдельных случаях.

Ирина Мельникова

ЭКСПЕРТ

ЭКСПЕРТ

Недавно правительство Москвы заявило, что город обеспечит жильем всех обманутых строительными компаниями покупателей квартир в столице. О том, за счет каких средств и как это будет сделано, "Итогам" рассказал глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин:

- На сегодняшний день в Москве выявлено порядка 70 проблемных адресов. По нашим данным, число обманутых соинвесторов - 981 человек: это люди, вложившие деньги в жилые объекты, на которые уже выпущены распорядительные документы. Случаев прямого мошенничества выявлено 261, а уголовные дела возбуждены в отношении 11 компаний. Конечно, мы не можем оставить пострадавших соинвесторов без реальной помощи. Так, создана комиссия по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов, каждый понедельник она собирается у меня в кабинете и решает, что делать с конкретным объектом. Тем инвесторам, которые вовремя не смогли завершить возведение домов, но дали гарантии, что достроят объекты, город продлил сроки строительства. Если комиссия решает, что инвестор не способен сам достроить объект, он передается другим компаниям. На сегодняшний день решено, что будет меняться инвестор на ряде объектов таких компаний, как "Мастерок", "Компания Стройиндустрия", "ФГ Новый мир", и еще нескольких. Город вынужден сейчас в эту программу вложить 300-400 долларов за каждый квадратный метр. Деньги эти взяты из других городских программ, поэтому москвичи, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, будут ждать своих новых квартир дольше. Первые дома, где есть пострадавшие соинвесторы, сдадут в марте 2006 года. В ситуации с обманутыми соинвесторами следует обратить внимание на один важный момент. Люди растеряны и могут стать легкой добычей недобросовестных политиков и "бизнесменов". Уже известны случаи, когда людям кто-то предлагает купить их договоры, причем долларов за 200 за квадратный метр, хотя они платили по контрактам 500-600. Мол, хоть что-то вернете. Не надо попадаться еще раз. К тому же мы четко отслеживаем ситуацию: обманутые соинвесторы известны поименно, никаким новым "владельцам" город ничем не обязан. Поэтому хочу особо подчеркнуть, что все проблемы, связанные с получением оплаченных квартир, особенно юридические вопросы, необходимо решать только через специально уполномоченных сотрудников префектур.

Офис: охота к перемене места

Февраль ознаменовался активизацией инвесторов и девелоперов, включенных в проект Москва-Сити. Сити вошло в стадию активной рекламы объектов для потенциальных арендаторов-покупателей. Ведь первая очередь строительства должна завершиться к началу 2008 года, а это сроки по меркам работы с недвижимостью недалекие. К этому сроку будут сданы офисные здания, гостиничные и рекреационные комплексы общей площадью более 3 миллионов квадратных метров. Должны заработать линия мини-метро, которая соединит Сити со станциями "Киевская" и "Александровский сад", и транспортный терминал для пассажиров скоростной транспортной системы из аэропорта Внуково. Первые рекламные акции уже начались. MIRAX GROUP продвигает центральную композицию Сити - башню "Федерация" (на рисунке), а компания "Капитал Груп" широко представляет свой проект "Город Столиц". У объекта есть ряд неоспоримых достоинств (например, он располагается на первой линии к реке, открываются шикарные виды из окон, которые нынче дорого ценятся), так что компания может рассчитывать на хороший коммерческий эффект. Вообще говоря, с выходом на рынок крупных объемов предложения офисных помещений Москва-Сити в столице, по мнению аналитиков рынка недвижимости, ожидается массовая миграция крупных арендаторов класса "А" из небольших и средних деловых центров в объекты Москва-Сити. "Ни один из действующих бизнес-центров не сможет составить достойную конкуренцию предложениям Сити по качественным характеристикам и транспортной доступности. Значительную роль в позиционировании объектов Сити на рынке сыграет ореол элитной деловой тусовки комплекса", - говорит замдиректора департамента коммерческой недвижимости Vesco Realty Андрей Ровкач.

С завершением строительства Москва-Сити существует вероятность смены системы оценки объектов офисной недвижимости. Если на данный момент критерии оценки в основном касаются места расположения объекта относительно ЦАО, то к 2010 году в первую очередь будут сопоставлять место расположения объекта относительно Сити. Переезд крупных арендаторов значительно повлияет на уровень вакантных помещений в средних деловых центрах в ЦАО. Если сейчас объем свободных помещений в подобных комплексах варьируется от 2 до 5 процентов, то к 2010 году скорее всего он будет составлять порядка 10-15. Рост числа вакантных помещений приведет к снижению арендных ставок. "Сити - объект, рассчитанный на первый эшелон международных компаний (Microsoft, Unilever, P&G и т. п.). А так как почти все из них уже представлены на российском рынке, сегмент офисных помещений для них сформирован и будет занят Сити практически полностью. Этот объект ставит точку в развитии подобного сегмента, по крайней мере в Москве", - считает Сергей Иванов, руководитель отдела инвестиционного анализа компании РИГрупп.

Архитектура: повторение пройденного по Новому Арбату

Новый Арбат - одно из тех мест в Москве, которое удивительным образом осталось практически нетронутым в новейшей истории бурной перестройки города. Вопрос реконструкции этого проспекта, который после появления именуют не иначе как вставной челюстью Москвы, уже поднимался, и не раз. Однако то ли масштабы работы, то ли его мрачная гармоничность сводила все попытки перемен на нет. Впрочем, Новый Арбат - трасса федерального значения, дорога, по которой высшие чиновники страны перемещаются маршрутом "работа - дом": Кремль - Рублевка. Со всеми вытекающими отсюда требованиями служб безопасности. Проект реконструкции, предложенный сыном автора проспекта - архитектора Михаила Васильевича Посохина - Михаилом Посохиным (директор Моспроекта-2) в 1998 году, предполагал колоссальные изменения бывшего Калининского. Здесь должна была появиться огромная пешеходно-парковая зона: вся территория между южной и северной сторонами проспекта отдавалась людям и деревьям с газонами, дорожки между ними должны были повторять рисунок разрезанных когда-то проспектом арбатских переулков. Весь транспорт и парковки (на три тысячи мест) уводились под землю. Кроме того, первый подземный уровень предназначался под единую торгово-развлекательную зону. Припарковавшись где-то под землей, человек мог выйти на торговый этаж, бродить по магазинам, а потом подняться наверх и посидеть в кафе у фонтана. Дома-книжки должны были остаться на своих местах (если их снести, то по новым требованиям построить в исторической части города что-то выше 5-6 этажей невозможно, а это приведет к потерям офисных площадей), но их фасады модернизированы, а к ним пристроены причудливые павильоны. Тогда проектно-архитектурное решение вызвало неоднозначную реакцию. И самыми весомыми аргументами против были факт прохождения федеральной трассы под землей и цена проекта. Однако сегодня этот проект становится актуальным. По словам Михаила Посохина, в декабре прошлого года проект был представлен главе Минэкономразвития Герману Грефу и мэру столицы Юрию Лужкову. И одобрен, даже назван одним из приоритетных. Схема финансирования тоже обсуждалась: деньги инвесторов, города, федерального бюджета. Сегодня в недрах правительства Москвы готовится постановление, которое даст ход началу работы над реализацией проекта. По нашим данным, в нем примет участие АФК "Система", что само по себе говорит о серьезности намерений. Что касается безопасности подземной трассы, то, по словам Посохина, он лично обсуждал этот вопрос с президентом страны, который заметил: если проект стоящий, то существует достаточно технических современных средств, чтобы обеспечить безопасность руководства страны на маршруте движения. Добавим, что появилось и средство прокладки такой трассы, которого в 1998 году не было, - проходческий щит, с помощью которого был сделан тоннель под Лефортовом. Он вполне может "прогрызть" землю от площади Арбатские ворота до Новоарбатского моста, как это предусмотрено в проектном предложении. Конечно, по поводу проекта еще будет сломано немало копий. Возможно, кто-то даже поставит вопрос о международном конкурсе: все-таки проспект - это лицо города. Но сначала надо убедиться, что федеральным чиновникам действительно надоело ездить по непрезентабельному Новому Арбату и они готовы перейти к реальным действиям.

Жилье: с деньгами - в очередь

Предсказания аналитиков по поводу рынка жилья неутешительны: они обещают не только рост цен, но и дефицит новых жилых домов. Эти прогнозы заставляют потенциальных покупателей квартир следить, где, когда и кто будет строить в ближайшее время. Сегодня "Итоги" представляют несколько объектов, ввод которых планируется в ближайшие годы. Недавно был презентован большой жилой комплекс в Северном административном округе - район "Левобережный", недалеко от станции метро "Речной вокзал". Только в этом году обещают ввести в строй свыше 100 тысяч квадратных метров жилой площади, правда, 70 процентов этой площади отдадут жителям пятиэтажек, которые будут снесены в этом районе. Всего до 2010 года в Левобережном районе намечено сдать в эксплуатацию 825 тысяч метров: 52 дома разной этажности и серий (предположительно КОПЭ, П3М) появятся на месте 48 ветхих и аварийных пятиэтажек. Застройщиком выступают Департамент инвестиционных программ строительства города Москвы и компания "Мосфундаментстрой-6".

А Группа компаний ПИК приступает к реализации жилья в двух новых микрорайонах на юго-западе Москвы. К продаже предлагаются квартиры в микрорайоне "Теплый край" в Теплом стане и в 14-м микрорайоне Ново-Переделкина. Первый - район бизнес-класса - будет построен к концу 2007 года возле улицы Академика Виноградова, вплотную примыкая к Тропаревскому лесопарку. Микрорайон "Ново-Переделкино" возводится вдоль улицы Лукинская, и здесь будут построены преимущественно панельные дома серии КОПЭ и П3М плюс два 25-этажных жилых корпуса по индивидуальным проектам.

Добавить в:  Memori  |  BobrDobr  |  Mister Wong  |  MoeMesto  |  Del.Icio.Us  |  Google Bookmarks  |  News2.ru  |  NewsLand.ru

Политика и экономика

Что почем
Те, которые...

Общество и наука

Телеграф
Культурно выражаясь
Междометия
Спецпроект

Дело

Бизнес-климат
Загранштучки

Автомобили

Новости
Честно говоря

Искусство и культура

Спорт

Парадокс

Анекдоты читателей

Анекдоты читателей
Яндекс цитирования NOMOBILE.RU Семь Дней НТВ+ НТВ НТВ-Кино City-FM

Copyright © Журнал "Итоги"
Эл. почта: itogi@7days.ru

Редакция не имеет возможности вступать в переписку, а также рецензировать и возвращать не заказанные ею рукописи и иллюстрации. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. При перепечатке материалов и использовании их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, а также в Интернете, ссылка на "Итоги" обязательна.

Согласно ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ сайт ITOGI.RU относится к категории информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет.

Партнер Рамблера