Архив   Авторы  

Продавцы комфорта
Дело

На какие жертвы придется пойти застройщикам, чтобы реализовывать неуклонно дорожающую столичную недвижимость

Столичная недвижимость продолжает дорожать. Пока не сильно, но полтора процента за неделю - это уже заметно. Большинство экспертов успокаивают - быстрее роста инфляции ценник не увеличится. Но есть и другие мнения. Например, маститый аналитик Геннадий Стерник в начале этого года в интервью "Итогам" говорил, что к 2009 году цены, по его мнению, вырастут вдвое. Да и дальше будут обгонять инфляцию. И все происходящее сегодня в растущей российской экономике такому прогнозу не противоречит. Так что если через десять лет средняя цена столичного метра, составляющая сегодня, по рыночным оценкам, чуть больше 4 тысяч долларов, сильно превысит 10, а то и 15 тысяч за "квадрат", - удивляться не придется.

При таком сценарии возникает вопрос: что собираются делать застройщики, чтобы сбывать свою все дорожающую продукцию? Ведь даже при нынешних ценах круг потенциальных покупателей невелик. Относительно бойко уходит лишь экономкласс да "элитка", а вот время экспозиции домов бизнес-класса исчисляется порой годами (за 2006 год этот сектор подорожал на 50 процентов). К тому же в Москве, считают эксперты, жилье именно этого класса скоро составит львиную долю коммерческих новостроек. Каждый метр московской земли обходится инвестору слишком дорого, чтобы строить жилье низкого класса. Сегмент "бизнес" в новостройках уже составляет 75 процентов - против 40, как было еще недавно. Вряд ли будет расти платежеспособный спрос: уже более 15 процентов новостроек покупается по ипотеке, а сколько с привлечением иных займов - вообще неизвестно. При дальнейшем повышении цен война за платежеспособного покупателя станет нешуточной.

Эксперты, которых мы попросили прокомментировать проблему, сошлись в одном: застройщику, как бы он ни сопротивлялся, придется думать о реальном качестве строительства, инфраструктуры и сервиса. До сих пор при прочих равных главным преимуществом было место расположения дома. Оно, конечно, останется, но (особенно если точечную застройку прекратят) выбор не будет так уж велик. Следовательно, поиск перейдет в другую плоскость. "Рынок жилья бизнес-класса в 2007 году можно охарактеризовать как рынок покупателя, который будет выбирать между большим количеством предложенных квартир. В связи с новым уровнем цен компании выходят на новый уровень взаимоотношений с клиентами, точнее, с их требованиями", - считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Общепринятой классификации бизнес-класса не существует. Однако его признаки - это охраняемая благоустроенная территория, инфраструктура, центральная система кондиционирования, фильтрация воды и воздуха, лифты от ведущих мировых производителей, системы телекоммуникации, парковка. "На первый план в ряду предпочтений покупателей выходят два аспекта: качество строительства (имя и репутация застройщика), а также архитектура объекта. Сегодняшние клиенты ценят уникальные проекты от известных архитекторов, желательно с мировым именем", - добавляет директор департамента развития компании Welhome Александр Дьяченко. В последнее время в списке фигурируют и особые требования к оформлению входной группы: качественная и дорогая отделка лобби может оказать влияние на стоимость квартир в доме.

Теперь об услугах. Это тема, на которой стоит остановиться отдельно. Если недавно во внутреннюю инфраструктуру домов бизнес-класса включали все - от аквапарков до яхт-клубов, то теперь список сократился до минимального набора. Высокие эксплуатационные платежи (от 500 долларов в месяц и выше) не устраивают жителей домов. "Инфраструктурные изыски становятся все менее значимы, - подтверждает Дьяченко. - Нам известен клубный проект на восемь квартир, где девелопер организовал инфраструктурный анклав, включающий спорткомплекс, бассейн с водопадом, три бани и отделанные золотом автомобильные лифты, поднимающие машину к квартире. Адрес среди покупателей не востребован". Эксперты считают, что инфраструктурные "навороты" были взяты нашими девелоперами из западного опыта, только никто не учел, что там - это кондоминиумы, зарабатывающие на инфраструктуре и не перекладывающие ее содержание на жильцов.

Но абсолютное отсутствие инфраструктуры - это минус. Клиент сегодня хочет иметь конкретные услуги в ближайшем доступе. Например, клининговые, услуги по выгулу собак или мойку автомобилей. По словам Наталии Тихоновской, управляющего партнера компании "МИЭЛЬ-Новостройки", приветствуется наличие детских кружков, а также компаний, предоставляющих услуги нянь.

Согласно исследованию компании "Крост", у клиентов востребован и фитнес с бассейном и SPA. Однако и здесь есть особенности. "Если еще недавно требования клиента к подобным услугам были просты - бассейн, баня, фитнес, то теперь запросы изменились, - объясняет генеральный директор Else Group Ирина Стрельникова. - Люди ездят по миру и многое видят. Поэтому они и здесь ищут новое качество услуг: при их напряженном графике жизни требуются не активные нагрузки, а программы по реабилитации и релаксации. Причем на высоком уровне качества и комфорта. Желателен эксклюзив во всем - от отделки помещений до комплекса услуг. Пока я знаю только один комплекс, полностью отвечающий этим требованиям. Но появление подобных клубов - дело недалекого будущего". Главное, что эти центры должны быть "откреплены" от самого дома и быть доступны другим потребителям.

Есть еще один тренд. "Наметилась и тенденция в сдаче дома с квартирами под чистовую отделку, - говорит генеральный директор CENTURY21 Еврогруп Недвижимость Петр Машаров, - а некоторые предлагают сдать квартиру с ремонтом под ключ. Во всем мире квартиры продаются уже с отделкой под покупателя, и люди не испытывают неудобств от ремонтов по соседству". Заметим, что все перечисленное уменьшает сроки продажи квартир примерно в полтора раза. То есть инвестор остается в прямой выгоде.

Год назад две мои подруги покупали квартиры - одна почти в центре Торонто по 3 тысячи канадских долларов за метр (это чуть больше 2, 5 тысячи долларов США), другая в новом и приличном, но отдаленном районе Москвы практически по той же цене. Позиционировались квартиры примерно одинаково - высокий класс. Первая получила отделанное жилье с оборудованной техникой кухней, подземным паркингом, фитнесом (за который она платит, если туда ходит), библиотекой с Интернетом, игровой комнатой для детей с услугами няни и массой еще каких-то мелочей. Другая - коробку из бетона с проводами из распределительного щитка и заглушками в стояках санузлов. Никому в Канаде и в голову не пришло бы заплатить за это такие деньги. Наш рынок развивается по пути, уже пройденному миром, только понимание финансовых пределов, за которыми следуют иные требования к качеству покупки, у нас другие. Но 10 тысяч - это та самая граница. Так, по крайней мере, считают эксперты. И до нее уже рукой подать.

Ирина Мельникова

ЭКСПЕРТ

На сочинском рынке недвижимости заявлено множество проектов - активность девелоперских и инвестиционных компаний растет. Однако уже известно, что "рулить" проектом олимпийского Сочи будет госкорпорация. Не станет ли девелоперам, поспешившим выйти на этот рынок, некомфортно под жестким контролем "сверху"? Об этом рассуждает Константин Ковалев , управляющий партнер компании Blackwood, которая в конце октября открыла свое региональное представительство в Сочи:

- Сочинский рынок пока находится на начальной стадии формирования: большинство проектов не имеют четко выраженной концепции, отсутствует система маркетинговых коммуникаций, поэтому потребность в услугах профессиональных консультантов очень велика. Мы как раз и вышли в Сочи, чтобы оказывать там полный спектр консалтинговых услуг и услуг по управлению проектами в сфере как жилой, так и коммерческой недвижимости. Когда стало известно о создании госкорпорации, возникло мнение, что ее появление негативно скажется на участниках рынка. Но, на мой взгляд, это скорее позитивный момент, поскольку координация олимпийских объектов и инфраструктуры будет находиться в одних руках. Есть, конечно, компании, которые претендовали на получение заказов на строительство именно олимпийских объектов и инфраструктуры, например хотели строить дороги. На их бизнесе появление такого игрока может сказаться негативно: они потеряют часть возможностей для бизнеса, хотя в сложившейся ситуации у них есть вариант выступить, скажем, в качестве субподрядчиков. Но у госкорпорации и бизнеса все же разные задачи: первая будет управлять процессом, пожалуй, самого масштабного на сегодняшний день строительства и контролировать госсредства. Коммерческие же структуры - заниматься реализацией проектов. При условии, что госкорпорация станет эффективно управлять процессом, установит четкие правила игры, частники рынка только выиграют: станет ясно, что, где и в какие сроки будет реализовано, а значит, будет понятнее экономика коммерческих проектов. И здесь, замечу, важна роль консультантов, способных предложить эффективные решения по отдельным проектам и по развитию города в целом, а также отстроить коммуникации между участниками рынка.

Добавить в:  Memori  |  BobrDobr  |  Mister Wong  |  MoeMesto  |  Del.Icio.Us  |  Google Bookmarks  |  News2.ru  |  NewsLand.ru

Политика и экономика

Что почем
Те, которые...

Общество и наука

Телеграф
Культурно выражаясь
Междометия
Спецпроект

Дело

Бизнес-климат
Загранштучки

Автомобили

Новости
Честно говоря

Искусство и культура

Спорт

Парадокс

Анекдоты читателей

Анекдоты читателей
Яндекс цитирования NOMOBILE.RU Семь Дней НТВ+ НТВ НТВ-Кино City-FM

Copyright © Журнал "Итоги"
Эл. почта: itogi@7days.ru

Редакция не имеет возможности вступать в переписку, а также рецензировать и возвращать не заказанные ею рукописи и иллюстрации. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. При перепечатке материалов и использовании их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, а также в Интернете, ссылка на "Итоги" обязательна.

Согласно ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ сайт ITOGI.RU относится к категории информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет.

Партнер Рамблера