Архив   Авторы  
Квартиры в новостройках пока не пользуются популярностью. Строительный бизнес все еще в кризисе и восстановится не раньше, чем года через два

Дороже денег
ДелоНедвижимостьИпотека

Чем больна российская ипотека и какими лекарствами ее лечить

 

Сегодня уже можно сказать с уверенностью: ипотека в России пережила свои худшие времена. По данным ЦБ, за восемь месяцев 2010 года банки предоставили жилищные кредиты на сумму 198,3 миллиарда рублей, что в 2,6 раза больше, чем за такой же период 2009-го. Но рынок ожил лишь благодаря усилиям государства — около 80 миллиардов рублей, половину ипотечных ссуд за полгода, выдал контролируемый им Сбербанк. Он же является локомотивом по снижению ставок — теперь уже до 9,5 процента (для держателей зарплатных карт). Одним словом, несмотря на практически полное отсутствие конкуренции, жизнь на ипотечном рынке вроде бы налаживается. Но стоит ли ипотека выделки в ее нынешнем виде?

С приставкой «гос»

Уже трудно себе представить, что в самый разгар кризиса ставки по ипотечным кредитам достигали 35 процентов годовых. Сегодня тот же Сбербанк не только снизил их, но и отменил комиссионные схемы. Заметно снижаются и размеры первоначальных взносов. Если год назад они достигали 50—70 процентов от стоимости жилья, то теперь около двух десятков крупнейших банков готовы выдавать кредиты с первоначальным взносом ниже 30 процентов (Райффайзенбанк, DeltaCredit, Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк и другие). Хотя докризисный десятипроцентный первоначальный взнос так и остался из разряда ностальгических воспоминаний — память о крахе американской ипотеки у банков еще слишком свежа. «Дешевые» предложения на нашем рынке чаще всего обременены необходимостью дополнительного залога или крупной страховкой. Осторожничают банки и с кредитованием покупок на первичном рынке (только 10 процентов от общего числа ипотечных кредитов). Хотя здесь на помощь может прийти государственное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) со своей программой «Новостройка» со ставкой от 10,5 до 11,5 процента годовых.

Как бы то ни было, кризис хоть и миновал, но его последствия все еще слишком чувствительны и для кредиторов, и для заемщиков. Так, объем просроченной ипотечной задолженности продолжает расти: на 4,4 процента за август, до 41,7 миллиарда рублей. А общий объем предполагаемых на этот год кредитов остается почти в два раза ниже пикового уровня 2008 года — 360 и 655 миллиардов рублей соответственно.

Так что эксперты советуют не торопиться приобретать квадратные метры в долг. Сколько ждать? Если отталкиваться от «Стратегии развития российского ипотечного рынка до 2030 года», подписанной премьером в разгар июльской жары, — как минимум несколько лет. Согласно этому документу выйти на докризисный уровень на ипотечном рынке планируется к 2012 году. Доля семей, которым будет доступен жилищный кредит, к тому же сроку вырастет до 23 процентов (сейчас 17 процентов), а доля ипотечных сделок на рынке жилья поднимется до 20 процентов.

Достичь этих показателей предполагается за счет государственных субсидий. На первоначальном этапе в рынок будет влито 450 миллиардов рублей. Из них 250 миллиардов рублей поступит через вложения Внешэкономбанка в облигации с пенсионным покрытием и в облигации АИЖК. К этому добавятся еще 80 миллиардов самого АИЖК под государственные гарантии. Будут и другие формы госинвестиций в ипотеку. Предполагается, что все это подогреет спрос, и к 2020 году на ипотечный рынок выйдет едва ли не половина населения России. А ставка ипотечного кредита составит всего лишь 6 процентов годовых. Но это «прекрасное далеко» наступит только в том случае, если годовой показатель инфляции окажется не выше четырех процентов. А вот с этим у нас как раз проблемы. Инфляция, от которой напрямую зависит стоимость кредитов, снижаться не спешит.

Вирус инфляции

По прогнозам АИЖК, в ближайшие несколько лет уменьшение процентных ставок будут сдерживать несколько факторов. Во-первых, в условиях дефицитного бюджета возможности господдержки ипотечного рынка невелики. Во-вторых, на рынок давит «навес» проблемной задолженности на балансах банков, возникший во время кризиса. К тому же высока вероятность закрытия зарубежных рынков капитала для российских корпоративных заемщиков. Но самая главная проблема — все та же инфляция и, соответственно, ставка рефинансирования ЦБ, которая никак не хочет опускаться ниже 7,75 процента.

Именно это и отличает стоимость услуг на российском и европейском ипотечных рынках. Например, в Великобритании жилищный кредит можно сегодня взять под 4,4 процента годовых, в Нидерландах — под 3,8, а в Дании — под 3,5 процента. Однако если в России инфляция с начала года к октябрю составила 6,9 процента, то в Великобритании — 3,05 процента, Нидерландах — 1,58, а в Дании — 2,58 процента.

Причем сами банкиры отрицают связь между ставкой рефинансирования и фиксированными ставками по ипотечным кредитам. «Ставка рефинансирования ЦБ определяет стоимость денег, которые даются только на один день, — говорит председатель правления банка DeltaCredit Сергей Озеров. — Мы не печатаем деньги, а занимаем их с рынка и потом распределяем среди наших заемщиков сроком на 15—20 лет. Поэтому поправить ситуацию сможет простое изменение макроэкономических показателей: инфляции и, главное, стоимости «длинных» денег, которые мы привлекаем с рынка». С ним согласен и зампред правления Райффайзенбанка Сергей Монин. «Длинные» денежные ресурсы продолжают оставаться более дорогим видом финансирования для российских банков», — говорит он.

Впрочем, уже возродились ипотечные кредиты с плавающими процентными ставками, которые как раз привязываются к таким индексам, как LIBOR, EURIBOR, MosPrime, и к ставке рефинансирования ЦБ. Эти продукты позволяют финансировать операции по ипотечному кредитованию более «короткими» заемными деньгами, а следовательно, и снижать процентные ставки на несколько пунктов. Но пока это скорее исключение, чем правило.

Как считают эксперты, для заемщика высокая процентная ставка — проблема не основная. «Главное для конечного потребителя не ставка, а размер ежемесячного платежа и его соотношение с семейным бюджетом, — говорит замгендиректора АИЖК Андрей Семенюк. — Наши исследования показывают, что наиболее комфортным является уровень, когда выплаты по кредиту не превышают 30 процентов совокупного дохода семьи. Для этого, например, уже разработаны механизмы, позволяющие безболезненно для банков снизить первоначальный взнос в том случае, если риск с ними разделит страховая компания».

Еще один подводный камень — различные комиссии и страховые платежи, неизбежные при получении ипотечного кредита. От них отказался пока один только Сбербанк. В остальных же банках номинальная процентная ставка, скажем, в 12 процентов вполне может в итоге превратиться в реальные 20. Короче, светлое ипотечное завтра у России есть. Вот только начинать строить его правительству необходимо уже сегодня. Вернее, еще вчера...

Добавить в:  Memori  |  BobrDobr  |  Mister Wong  |  MoeMesto  |  Del.Icio.Us  |  Google Bookmarks  |  News2.ru  |  NewsLand.ru

Политика и экономика

Что почем
Те, которые...

Общество и наука

Телеграф
Культурно выражаясь
Междометия
Спецпроект

Дело

Бизнес-климат
Загранштучки

Автомобили

Новости
Честно говоря

Искусство и культура

Спорт

Парадокс

Анекдоты читателей

Анекдоты читателей
Популярное в рубрике
Яндекс цитирования NOMOBILE.RU Семь Дней НТВ+ НТВ НТВ-Кино City-FM

Copyright © Журнал "Итоги"
Эл. почта: itogi@7days.ru

Редакция не имеет возможности вступать в переписку, а также рецензировать и возвращать не заказанные ею рукописи и иллюстрации. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. При перепечатке материалов и использовании их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, а также в Интернете, ссылка на "Итоги" обязательна.

Согласно ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ сайт ITOGI.RU относится к категории информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет.

Партнер Рамблера