Архив   Авторы  
Рынок недвижимости - инертный, поэтому кризис коснулся его только сейчас

Под заморозкой
ДелоНедвижимость

Что означают заявления крупнейших отечественных девелоперов о консервации и распродаже недостроенных объектов?


 

Заявление крупных девелоперов о распродаже и остановке своих крупных объектов на прошлой неделе сделало ситуацию на рынке недвижимости близкой к панической. Одна из самых активных компаний на рынке, MIRAX GROUP, официально объявила о пересмотре своих планов: минимум на год будут отложены проекты, находящиеся в начальной стадии, - всего около 10 миллионов квадратных метров. Как сказал на пресс-конференции председатель совета директоров компании Сергей Полонский, это предварительный срок, который при определенных обстоятельствах может быть продлен и на два-три года. Правда, компания собирается выполнить те обязательства, которые уже взяла на себя ранее. Региональные и зарубежные объекты в список самых важных дел не войдут: объекты в Лондоне (Mirax-Beetham Tower - стоимость 4,2 миллиарда долларов) и Киеве (Mirax Plaza) будут заморожены. И хотя сегодня тот же MIRAX GROUP утверждает, что имеет достаточно собственных средств (объем выручки за 2007 год составил 1,28 миллиарда долларов, EBITDA - 580 миллионов, выручка от реализации к концу этого года планируется в 2 миллиарда), кредитный портфель компании оценивается примерно в 850 миллионов долларов и пятую часть от суммы надо погасить к апрелю следующего года. Понятно, что вход в многомиллиардные проекты предусмотрительнее отложить.

Еще один крупный игрок, "Система Галс", планирует в ближайшее время выставить на продажу порядка десяти своих крупных объектов. Цель - привлечь около 500 миллионов долларов. Эти игроки, по сути, признались в том, что девелоперы сегодня испытывают трудности, связанные с дефицитом средств. Впрочем, уже в начале лета было понятно, что ситуация на рынке недвижимости будет только усугубляться. "Итоги" уже писали о том, что многие девелоперские компании испытали технический дефолт - им просто неоткуда было взять денег на погашение облигаций. И уже тогда аналитики говорили о смещении сроков завершения многих проектов. "Рынок заемного финансирования существенно пострадал, что привело к заметному замедлению темпов реализации проектов, - прогнозировал Григорий Печерский, вице-президент компании ADG Group. - Большинство из них выйдут на рынок как минимум с полугодовым опозданием, а некоторые заморожены до лучших времен". Перестало быть секретом и то, что у некоторых девелоперов на фоне имеющейся долговой нагрузки по итогам первого полугодия 2008 года денежный поток стал отрицательным.

То, что громко бахнуло именно сейчас, - тоже объяснимо. Паника на финансовых рынках и их крах заставили инвесторов уводить свои активы отовсюду. Недвижимость и земля - последний для многих инвесторов бастион. Они и вовсе сначала переводили свои деньги из самых рискованных секторов именно в недвижимость. Но последние два-три месяца наблюдались отток инвестиций с рынка девелопмента, а также падение на 15-25 процентов акций компаний, занимающихся недвижимостью. На прошлой неделе международное рейтинговое агентство Fitch, которое до сих пор позитивно оценивало ситуацию в России, выразило серьезную обеспокоенность ликвидностью российских девелоперских и строительных компаний (теперь говорят о том, что наша недвижимость западными акционерами была переоценена, а риски недооценены). По мнению агентства, если банки прекратят кредитование, то стоимость коммерческой и жилой недвижимости будет падать по мере нарастания случаев вынужденных продаж.

Первая такая заявка - от "Системы-Галс" - уже озвучена. Даже если эти планы реализации были у компании давно и никак не связаны с кризисом, рынок воспринял эти заявления однозначно. Аналитики уже рекомендуют продавать акции "Системы-Галс", РТМ и "Открытые инвестиции". Других девелоперов, чьи акции присутствуют на фондовом рынке, советуют лишь больше не инвестировать и внимательно следить за их экономическими показателями. По большому счету сейчас девелоперы пытаются успокоить рынок, предпринимая все возможные меры к тому, чтобы не дать панике разгореться. Именно поэтому, видимо, такой крупный игрок, как ГК ПИК, поспешил заявить, что компания работает в штатном режиме и никаких планов по замораживанию проектов не имеет. Корпорация "ИНКОМ", крупнейший российский девелопер загородной недвижимости, тоже сочла необходимым официально заявить о своей позиции: "В сложившейся ситуации было бы поспешным делать вывод о ситуации на всем рынке недвижимости, исходя из заявления лишь нескольких девелоперов. Развитие проектов нашей корпорации будет и далее проходить согласно запланированным графикам". Как уверяет президент компании Сергей Козловский, "ИНКОМ" накопил достаточно собственных финансовых резервов.

Однако успокоительные речи одно, а настроение на рынке - другое. В продажу уже хлынули инвестиционные квартиры. По данным того же "ИНКОМ", в столичном бизнес-классе предложение увеличилось на 34,3 процента. А в новостройках экономкласса на 51,4 процента. Слухи о падении цен на недвижимость становятся все более настойчивыми - минимум 20-процентное снижение цен предрекают почти все аналитики. Почему не больше? Они считают, что, во-первых, компании изо всех сил будут держать ценники, любое официальное снижение - повод для ажиотажа и паники. Во-вторых, здесь пока играет свою роль сокращение объема предложения на первичном рынке. Отложенный спрос есть, но люди теперь будут ждать падения цен. Потому сегодня продажи, как в частных беседах признаются девелоперы, встали. Для многих компаний это катастрофа: без притока частных инвестиций здесь и сейчас они, обремененные краткосрочными кредитами, могут захлебнуться. Мы еще услышим о банкротстве девелоперов, и каждый новый случай будет превращать ситуацию в снежный ком. По мнению гендиректора компании "КРОСТ" Алексея Добашина, некоторая определенность в ситуации на рынке появится через неделю-две, когда станет ясно, как распорядятся собственными средствами и деньгами государства три крупнейших банка страны- ВТБ, Сбербанк и Газпромбанк. Продолжат ли они кредитование игроков рынка, выживет ли ипотека? Будем следить.

Как стоит проследить и за ситуацией в реальном секторе экономики: ведь кризис дойдет и до промышленности. По некоторым оценкам, примерно 15 процентов всей промышленности страны работает именно на строительный сектор. Сфера нового строительства это только надводная часть всего строительного рынка - 10 процентов. Он, напомним, держится на трех китах: капремонт, реконструкция и, наконец, новострой. Начиная с августа заказчики, работающие в первых двух областях, практически прекратили входить на новые объекты. Замораживание объектов, прекращение активности в секторе капстроительства и реконструкции неизбежно приведут к проблемам: трудности испытают все, начиная от предприятий металлургических, сталелитейных, цементных, машиностроительных и заканчивая заводами по производству отделочных материалов. Уже, к примеру, сократилось производство цемента примерно на 5 процентов.

Конечно, рано говорить о том, что рынок недвижимости уже рухнул. В силу своей инертности он хоть и сбавил темпы, но пока продолжает поступательное движение. У девелоперов, имеющих давние и надежные связи с крупными банками, и тех, чей бизнес диверсифицирован, ситуация какое-то время будет оставаться приемлемой: одни могут рассчитывать на кредиты, пусть подорожавшие, другие на доходы от аренды собственных зданий, продукции заводов и т. д., которые окажутся той самой подушкой, что больно бьет, но спасает жизнь во время аварии. Долго, правда, на ней не протянуть. Так что требуются новые идеи.

Добавить в:  Memori  |  BobrDobr  |  Mister Wong  |  MoeMesto  |  Del.Icio.Us  |  Google Bookmarks  |  News2.ru  |  NewsLand.ru

Политика и экономика

Что почем
Те, которые...

Общество и наука

Телеграф
Культурно выражаясь
Междометия
Спецпроект

Дело

Бизнес-климат
Загранштучки

Автомобили

Новости
Честно говоря

Искусство и культура

Спорт

Парадокс

Анекдоты читателей

Анекдоты читателей
Популярное в рубрике
Яндекс цитирования NOMOBILE.RU Семь Дней НТВ+ НТВ НТВ-Кино City-FM

Copyright © Журнал "Итоги"
Эл. почта: itogi@7days.ru

Редакция не имеет возможности вступать в переписку, а также рецензировать и возвращать не заказанные ею рукописи и иллюстрации. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. При перепечатке материалов и использовании их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, а также в Интернете, ссылка на "Итоги" обязательна.

Согласно ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ сайт ITOGI.RU относится к категории информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет.

Партнер Рамблера