Архив   Авторы  
Сейчас главная задача девелоперов - раздобыть деньги любыми способами. Кто не сумеет - окажется банкротом, так и не успев завершить начатые проекты

Долговой котлован
ДелоНедвижимость

Где взять денег девелоперам, увязшим в долгах? Есть три решения этой проблемы, но только одно из них выгодно покупателю

 

Объем долговых обязательств в два раза превышает оборот строительной отрасли, подсчитали эксперты. В результате долги, которые наделали девелоперы за годы экономического бума, теперь грозят похоронить под собой рынок. Компаниям приходится замораживать проекты до лучших времен и лихорадочно искать деньги. Выпуская облигации в первой половине этого года, девелоперы сулили инвесторам 12-15 процентов выплат, а сейчас приходится обещать не менее 20 процентов. Растут ставки и по кредитам, взятым до кризиса, а часть займов приходится возвращать досрочно. Учитывая, что девелоперы привыкли возвращать краткосрочные кредиты (на срок 6 месяцев) в основном за счет долгосрочных (выданных на 2-3 года), им приходится пересматривать всю схему, изыскивая самые экзотические возможности для получения финансирования. Смогут ли строители найти ресурсы, чтобы заплатить по счетам? Мест, где "деньги лежат", осталось не так уж много.

На поклон

Первая "кладовая" - госбюджет, и компании готовы идти на поклон к властям. Сегодня государство пытается понять, надо ли помогать строительному сектору, и если да, то как и в каких объемах. На заседании правительства в начале прошлой недели премьер Владимир Путин заявил, что государство собирается выкупать готовое жилье с рынка по "сегодняшним ценам". Цена выкупа должна рассчитываться по схеме: себестоимость строительства квартиры (в каждом регионе она своя) плюс 15 процентов наценки. Объемы затрат предполагаются достаточно большие, только в Москве до конца этого года планируется выкупить миллион квадратных метров.

Помимо этого власти решили выделить 60 миллиардов рублей Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, которое сможет тогда продолжить выкуп закладных у банков - ипотечных кредиторов. Еще 21 миллиард рублей выделяется на жилье для военных и 50 миллиардов рублей - на расселение аварийного жилья.

Ответ на вопрос, почему правительство вливает деньги в строительный сектор, очевиден: таким образом оно спасает компании от полного разорения, а себя - от социальной напряженности, связанной с крахом крупных предприятий. Однако на всех денег не хватит, это понятно уже сейчас. Краткосрочная задолженность только основных московских строительных компаний за второй квартал 2008 года составляет 200,8 миллиарда рублей. По стране цифра на порядок больше. Естественно, те, кто предпочитал падающему доллару растущий строительный сектор, сегодня оказались в затруднительном положении. И разбираться им с этим придется самим, государство позаботится лишь о компаниях, строящих социальное жилье. Ну на худой конец о тех, кто строил жилье экономкласса на продажу, но готов теперь отдать его стране с приличным дисконтом. Очередникам от этого только хорошо, они быстрее получат от государства квартиры, а вот покупателю - выгоды никакой. Объем предложения сократится, а падение цен притормозится.

На попятный

Второй способ - стимулирование спроса, который можно разбудить только снижением цен. Сейчас, привыкнув к постоянно растущим ценам на недвижимость, особенно в Москве, девелоперы выжидают и надеются, что граждане устанут ждать большого падения стоимости жилья и будут покупать квартиры по ценам образца первой половины 2008 года (пока цены снизились в среднем на 10-15 процентов). То, что это случится, весьма сомнительно. Рубеж платежеспособного спроса львиной доли реальных покупателей рынок недвижимости преодолел еще в 2006 году, когда квадратный метр перевалил 4000 долларов. По мнению руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, спасти девелоперов может значительное снижение цен на квартиры - на 20-25 процентов. В этом случае покупатели к ним потянутся, а учитывая, что даже снижение продажной цены на четверть перекрывает себестоимость строительства, застройщики смогут рассчитаться с долгами. По мнению гендиректора УК "Новая Площадь Симаргл Капитал" Евгения Якубовского, на господ­держку могут рассчитывать лишь крупные компании, строящие жилье экономкласса, поэтому всем остальным стоит дать скидки покупателям - только так они смогут привлечь наличность. "Девелоперы могут позволить себе снижение на 30 процентов - "подушка безопасности" выдержит", - считает аналитик УК "Финам-менеджмент" Максим Клягин. По словам управляющего партнера девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омара Гаджиева, главное - суметь реализовать построенное, а здесь все зависит от гибкости ценовой политики компании. Для покупателя этот вариант - самый интересный.

Способ третий - все те же кредиты банков, которые худо-бедно продолжают финансировать строителей. Но, получив кредит под 20-25 процентов и достроив дом, девелопер не может быть уверен, что реализует квартиры или даже офисы в нем по старым, высоким ценам (опускать их он не сможет - кредит-то дорог). В случае снижения на те же проценты стоимости квадратных метров есть шанс их распродать, убив сразу двух зайцев. И этот путь, кажется, сегодня выгоден всем участникам рынка - как продавцам, так и покупателям.

Впрочем, получить в нынешних условиях вожделенный кредит можно только при двух условиях: хорошие личные связи в банке и наличие уникального проекта, которым покупатели заинтересуются даже в условиях кризиса, считает Омар Гаджиев. "Уникальный" - здесь ключевое слово. Таких проектов - единицы. По мнению Максима Кунина из управляющей девелоперским фондом компании IMG, при наличии уникального проекта возможна частичная конвертация долговых обязательств компаний в акционерный капитал. Так бывший кредитор будет становиться акционером компании. Этот вариант, однако, доступен только для успешных фирм, которые кредиторы предпочтут сохранить, а не банкротить. Много ли таких у нас?

На продажу

Пока застройщики и девелоперы ищут способы погасить свои долги, рынок тоже не дремлет. Уже появились компании, занимающиеся скупкой и продажей долговых обязательств. Например, недавно начала действовать торговая система ­ОРСИ (Открытый рынок строительных инвестиций). Схема работы следующая: дер­жатели долговых обязательств, то есть частные и корпоративные инвесторы, изъявляют желание их продать. ОРСИ проводит юридическую экспертизу обязательств и, если все в порядке, выставляет их на продажу со значительной скидкой - в среднем 38 процентов. Рассматриваются все виды обязательств, существующие сегодня на рынке строительных инвестиций: инвестдоговоры, договоры о долевом участии, векселя, контракты на поставку и так далее. Затем приобретенные обязательства выставляются на продажу в торговой системе, в том числе и через интернет-портал. Торговая система в свою очередь продает обязательства уже со скидкой в среднем 10,9 процента от суммы долга.

Начало широкой продажи долгов означает всего лишь создание довольно специфического рынка, способного существовать только в условиях кризиса. Собственно, это дает возможность инвесторам "отбить" часть вложений, однако о рентабельности при дисконте больше чем на треть говорить не приходится. Скорее, это очередное перекачивание виртуальных денег, на котором "наварятся" посредники.

Однако то, что хорошо для инвестора, не всегда хорошо для девелопера. Инвестор, например банк, может продать долговые обязательства девелопера, но долг самого девелопера от этого не намного уменьшится. По большому счету у него всего лишь сменится кредитор. "Мне представляется, что это просто еще один брокер на рынке", - считает Евгений Якубовский. А по мнению Максима Кунина, частные компании, готовые в нынешних условиях ограниченной ликвидности пускать денежные средства на скупку долгов, скорее всего рассчитывают на сверхдоходность. Она возможна при условии получения контроля над компанией, которая неспособна исполнять свои обязательства по долгу и у которой нет возможности его реструктурировать на выгодных условиях. Получив контроль над фирмой, потенциальный приобретатель кредитов может провести реструктуризацию, которая часто заканчивается увольнениями и продажей компаний по частям, что в результате позволяет приобретателю кредитов получить максимальную доходность в относительно короткие сроки. У самих компаний есть только один способ избежать такого сценария - скупить с дисконтом собственные долги. И это выход, если где-то у менеджмента припрятан собственный "стабфонд". Кстати, не факт, что именно так и станут поступать девелоперы - долги-то окажутся при таком раскладе меньшими.

Добавить в:  Memori  |  BobrDobr  |  Mister Wong  |  MoeMesto  |  Del.Icio.Us  |  Google Bookmarks  |  News2.ru  |  NewsLand.ru

Политика и экономика

Что почем
Те, которые...

Общество и наука

Телеграф
Культурно выражаясь
Междометия
Спецпроект

Дело

Бизнес-климат
Загранштучки

Автомобили

Новости
Честно говоря

Искусство и культура

Спорт

Парадокс

Анекдоты читателей

Анекдоты читателей
Популярное в рубрике
Яндекс цитирования NOMOBILE.RU Семь Дней НТВ+ НТВ НТВ-Кино City-FM

Copyright © Журнал "Итоги"
Эл. почта: itogi@7days.ru

Редакция не имеет возможности вступать в переписку, а также рецензировать и возвращать не заказанные ею рукописи и иллюстрации. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. При перепечатке материалов и использовании их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, а также в Интернете, ссылка на "Итоги" обязательна.

Согласно ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ сайт ITOGI.RU относится к категории информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет.

Партнер Рамблера