Архив   Авторы  

Игра в городки
ДелоНедвижимость

Идея строительства новых городов разбилась о старые как мир проблемы

 

Пока длится кризис, участники рынка недвижимости все реже вспоминают о нацпроекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", а между тем до конца его реализации осталось не так уж много. Проект был рассчитан на шесть лет и должен завершиться в 2012-м. Он преследовал две основные цели: построить достаточно жилых домов и сделать доступной ипотеку (8 процентов годовых). Уже в прошлом году стало ясно - проект выполнен в срок не будет, если не принять экстренных мер. Что случилось с ипотекой, мы знаем (реальная ставка - почти 20 процентов годовых). Не лучше обстоят дела с новостройками. Планировалось довести объемы вводимого по стране жилья до 80 миллионов квадратных метров в год, но уже в 2008‑м построили на 20 миллионов меньше. Хватит ли оставшихся трех лет, чтобы довести дело до конца? Проблема в том, что нац­проект во многом опирался на идею строительства новых городов. В 2007 году правительство выбрало 22 мегапроекта на территории 17 субъектов РФ и включило их в программу "Доступное и комфортное жилье...", что автоматически означало господдержку. Годом позднее Минрегион урезал этот список до 9 пунктов (см. ­таблицу на стр. 27). Однако реально строится только один. И виной тому не только экономический кризис.

Идем своим путем

Государство ухватилось за идею строительства небольших городов по понятной причине: слишком велик оказался дисбаланс между развитием мегаполисов и остальной территории страны. Миллионники задохнулись от перенаселенности, их окрестности пустуют. Все это наследие прошлого: пока весь мир руководствовался принципом так называемой ковровой застройки, который гласит "нет" - мегаполисам, "да" - малым городам с населением до 20 000 человек, Советский Союз развивал строительство городов-миллион­ни­ков в окружении сел и деревень. В результате мы получили большие инфраструктурные проблемы, а потому идея мегапроектов на дешевых пригородных землях стала закономерным этапом развития рынка. "Мегапроекты подразумевают появление полноценных территориально-административных единиц, что может дать мощный стимул для развития строительной отрасли и экономики в целом, - говорит Сергей Симонов, замдиректора отдела стратегического консалтинга Knight Frank. - Наращивание объемов строительства, возможность получения большого количества невысокого по стоимости жилья, загрузка заводов по производству стройматериалов, металлургических предприятий, снижение безработицы - все это в итоге ведет к мультипликативному эффекту".

Действительно, если представить, что в Московской области одновременно реализуются три мегапроекта, как когда-то утвердил Минрегион ("Большое Домодедово", "А 101", "Рублево-Архангельское" - каждый по миллиону "квадратов" жилья), можно себе представить, какое оживление всего региона это бы вызвало. Например, проект "Большое Домодедово" предусматривает возведение жилья в основном экономкласса со стоимостью от 1000 долларов за квадратный метр и создание новых рабочих мест за счет развития крупного логистического центра. По замыслу девелопера, новый город сопоставим по численности населения с Краснодаром, Астраханью или Иркутском. Реализация подобных проектов должна была, по генеральному замыслу, улучшить ситуацию с инфраструктурой в стране, так как возведение новых городов предполагает модернизацию и строительство современных инженерных сетей и дорог. В идеале страна получила бы новую качественную среду обитания. "Идея создания мини-городов гениальна по своей сути, - считает Андрей Кройтор, руководитель департамента загородной недвижимости компании "ИНКОМ-Недвижимость". - Но, к сожалению, на пути воплощения этой идеи встало много различных препятствий".

Причинное место

Единственный на сегодня реализуемый мегапроект - это "Академический" в Екатеринбурге. Упомянутое "Большое Домодедово" дорабатывается и все еще не вышло из бумажной стадии. А остальные вообще замерли. Почему? Если проанализировать опыт девелоперов, то оказывается, что к крупным проектам не готовы ни бизнес, ни государство. Причины банальны: в России отсутствует отлаженный административно-правовой механизм взаимодействия различных участников рынка. "Строительство города требует консолидированных усилий всех: консультантов, инвесторов, специалистов по городскому планированию, застройщиков, заводов, представителей власти... Малейший сбой в работе хотя бы одного звена отодвигает окончание проекта на неопределенный срок", - отмечает Андрей Кройтор.

Но самое главное звено в этой цепочке участников - конечно же, государство, чья поддержка оказалась малозначительной. "Включение проекта в состав национальной программы - это набор взаимных обязательств власти и бизнеса, - поясняет Дмитрий Лосев, заместитель генерального директора УК "Масштаб". - Причем бизнесу выдвигаются условия, зачастую трудновыполнимые. Это и стоимость готового жилья, и темпы реализации проекта. А набор требований по подготовке территории и документации такой, что мало у кого из девелоперов все это есть". Федеральный центр обещал оказать финансовую помощь в развитии коммунальной и дорожной инфраструктуры, а также социальных объектов. "Но это не из разряда "приходите и получите". К примеру, застройщик может рассчитывать на финансовую поддержку в размере около 30 процентов от стоимости работ на создание инженерных коммуникаций, то есть на малую часть компенсации своих затрат", - резюмирует Дмитрий Лосев.

Валерий Забелин, директор по развитию компании "Мосстройреконструкция", считает, что помощь государства могла бы выражаться в льготной системе кредитования и размещении госзаказа на жилье. Но этого никто так и не увидел.

Словом, способов поддержки много. Тем более что строительство крупных населенных пунктов призвано решать прежде всего социальные задачи. "В настоящее же время позиция государства в этом вопросе выглядит как политика двойных стандартов, когда по сути коммерческие интересы облекаются в форму решения социальных проблем", - говорит Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга Panorama Estate. По факту получается, что власти лишь продекларировали свои намерения о помощи мегапроектам, но предоставили бизнесу решать проблему чисто рыночными путями. Однако рынок, как известно, сегодня не на стороне девелоперов. Например, вышеупомянутые подмосковные мегастройки объединяет сегодня еще одна вещь - в том или ином виде они все распродаются отдельными лотами. "Вряд ли создатели этих проектов изначально желали участвовать в них на протяжении всего периода реализации в 10-30 лет, - считает Иван Шульков, управляющий партнёр консалтинговой компании Greenwich Group. - Они имели более прагматичные планы - приобретение недорогих сельхозземель, их капитализация путем ленд-девелопмента, а затем продажа". Год-два назад перспективы лотовой продажи выглядели радужно: в поддерживаемом государством проекте многие захотели бы участвовать. "Теперь вряд ли что-то убедит инвестора войти в такие проекты. Все думают, как из них выйти, сохранив лицо", - подметил Юрий Беломестнов, вице-президент компании KFS-group.

Ахиллесова пята

Тем не менее отсутствие реальной помощи государства и экономический кризис - препоны, которые могут мешать реальным проектам. По мнению же экспертов, большинство мегапроектов были утопичны с самого начала. "Если при естественном развитии города прежде всего формируются центры занятости населения, а только потом строится жилье, то при создании мегапроектов хронологический процесс нарушается: жилье и центры занятости либо возводятся одновременно, либо центры занятости строятся позже, - говорит Андрей Кройтор. - Такой подход противоречит мировой практике. Например, в Китае сначала выделяют свободные экономические зоны, строят предприятия. А затем возводят миллионы квадратных метров жилья". Директор "МИЭЛЬ-Инвестиции в регионы" Алексей Пашкевич добавляет: "С первого момента проживания в новом городе у каждого должно быть рабочее место. На американском опыте проверен такой тезис: потребность в жилье должна быть рассчитана исходя из появления новых рабочих мест. В Америке собирают эти данные, а потом высчитывают необходимое количество квадратных метров". Российские компании, участвовавшие в мегапроектах, по мнению Пашкевича, грешили тем, что брались за дело, не опираясь на такие данные. "Нужна кооперация девелоперов с крупнейшими холдингами и промышленными группами, которые бы захотели разместить в проекте свои представительства или офисы, - уверен Сергей Симонов из Knight Frank. - Это позволит новым городам стать полноценными участниками экономической жизни страны, в противном случае у людей не будет стимулов менять свой привычный образ жизни на "перспективы в новом месте". С другой стороны, есть опасность появления новых моногородов со всеми вытекающими из этого последствиями, впрочем, именно поэтому мегапроекты из списка в основном города-спутники мегаполисов.

"Чтобы новые мини-города не получались "мертворожденными", нужно выбирать для строительства точки роста, которыми могут служить площадки, где уже находится какое-либо производство, либо города двухсот-трехсоттысячники с уже созданной инфраструктурой труда и быта (например, Коломна, Сходня, Дубна). Такие точки роста нужно просто наращивать", - резюмирует глава концерна "КРОСТ" Алексей Добашин.

Так что же будет с мегапроектами? "То, что проекты не реализуются, не значит, что им нет места в современных реалиях. Новые экономические условия диктуют необходимость переосмысления их параметров", - замечает директор по стратегическому развитию департамента консалтинга компании GVA Sawyer Кира Смирнова. Эксперты уверены, что тема строительства новых городов в перспективе зазвучит еще громче просто потому, что это наиболее логичный путь развития регионов и решения жилищных проблем. Хорошо бы, чтоб к этому моменту параметры были известны.

При участии Дмитрия Серкова

Список

Планов громадье

Проекты комплексного освоения территорий, утвержденные Минрегионом в 2008 году
 

  1. "Большое Домодедово", Московская область
  2. "А 101", Московская область
  3. Жилой район "Волгарь", Самара
  4. "Новый город", Чувашская Республика
  5. "Прибрежный и XVIII", Республика Татарстан
  6. "Академический", Свердловская область
  7. "Новая Чукреевка", Омская область
  8. "Лесная поляна", Кемеровская область
  9. Северный жилой район Благовещенска, Амурская область

Добавить в:  Memori  |  BobrDobr  |  Mister Wong  |  MoeMesto  |  Del.Icio.Us  |  Google Bookmarks  |  News2.ru  |  NewsLand.ru

Политика и экономика

Что почем
Те, которые...

Общество и наука

Телеграф
Культурно выражаясь
Междометия
Спецпроект

Дело

Бизнес-климат
Загранштучки

Автомобили

Новости
Честно говоря

Искусство и культура

Спорт

Парадокс

Анекдоты читателей

Анекдоты читателей
Популярное в рубрике
Яндекс цитирования NOMOBILE.RU Семь Дней НТВ+ НТВ НТВ-Кино City-FM

Copyright © Журнал "Итоги"
Эл. почта: itogi@7days.ru

Редакция не имеет возможности вступать в переписку, а также рецензировать и возвращать не заказанные ею рукописи и иллюстрации. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. При перепечатке материалов и использовании их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, а также в Интернете, ссылка на "Итоги" обязательна.

Согласно ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ сайт ITOGI.RU относится к категории информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет.

Партнер Рамблера