Архив   Авторы  
Реконструкция гостиницы "Москва" стала лакмусовой бумажкой столичного градостроения. Культовые объекты в городе реконструируют, применяя "серые" схемы ведения бизнеса

Золотая моя "Москва"
Дело

Все беды гостиницы "Москва" от того, что она оказалась чересчур привлекательным активом


 

На столицу обрушилась очередная лавина градостроительных конфликтов. Все, что в тучные годы тихо тлело под ворохом дешевых денег, на пике экономического кризиса запылало открытым пламенем. Выяснилось, что полно проблем с реконструкцией Большого театра, провалено строительство на месте гостиницы "Россия", в Сити башням поубавят роста и вокруг свежеотстроенной гостиницы "Москва" поднялся очередной скандал. Заодно стало очевидно, что с цивилизованным частно-государственным партнерством в Москве проблемы. Без участия чиновников, как выясняется, ничто здесь не растет и не развивается. Последняя история с гостиницей "Москва" - наглядная тому иллюстрация. За этот привлекательный объект сегодня ведется настоящая война. Бомбардировки исковыми заявлениями и картечные залпы компромата грохочут на весь мир, покрывая копотью деловой костюм российской столицы. Глобальная гостиничная сеть Four Seasons Hotels, о которой все говорили как об официальном операторе обновленной "Москвы", сегодня сильно сомневается, стоит ли вообще связываться с этой историей...

Доходное место

По мнению экспертов, ситуацию накалила приближающаяся к финишу реконструкция лакомого объекта. Выяснилось, что коммерческая рентабельность будущего комплекса на порядок выше, чем предполагалось. А значит, сразу же появились желающие заполучить привлекательный актив. Номинальная цена здания, по самым скромным оценкам, 500 миллионов долларов. А рыночная стоимость, как говорят, в два раза выше. Прибыль, которую отель будет приносить собственнику, может быть одной из самых высоких в отельном бизнесе столицы.

Дело в том, что после сноса "России" в историческом центре города, максимально приближенном ко всем этажам власти, гостиниц с таким обширным номерным фондом нет. А при максимальной звездности все это сулит хорошие дивиденды. Тем более что под брендом гостиницы "Москва" подразумевается не только отель - он-то занимает всего третью часть здания, ту, которая выходит главным фасадом на Манежную площадь и включает в себя 330 номеров. Есть еще внутренний двор, поделенный на три атриума. Первый из них будет использоваться как внутренний дворик гостиницы, два других - как дополнительное пространство для офисов, конференц-залов, бутиков и кафе. За счет этого инвестиционно привлекательные площади значительно расширились - более чем в два раза. А есть еще подземное пространство, где можно разместить автостоянку и торговые ряды. "Стоимость собственно гостиницы может составить 30-40 процентов от общего бюджета проекта, - считает заместитель директора отдела консалтинга компании Knight Frank Игорь Роганович, - в то же время срок окупаемости отеля - 9-10 лет". По оценке экспертов, средняя выручка за номер в сутки в зависимости от сезона будет колебаться в диапазоне от 7 до 12 тысяч рублей. Даже при относительно высоких издержках на содержание, составляющих по Москве около 60 процентов от общей выручки за номер (на одного гостя приходится два сотрудника), доходность все равно привлекательна. При самом скромном прогнозе маржа составит около 500 миллионов рублей в год.

Очевидно, что гостиница "Москва" займет свою нишу в сегменте luxury-отелей европейского уровня, которая, по мнению экспертов, в столице еще полупуста. "Только после выхода на рынок всех заявленных в этой категории отелей - а их будет около 10 - данная ниша заполнится", - считает Игорь Роганович. Ждать, что новый отель пойдет на дем­пинг в условиях кризиса, не приходится. Более того, если владельцы захотят быстрее "отбить" потраченные деньги (скажем, за 5-7 лет), то номер для постояльцев обойдется еще дороже.

В высоком спросе на апартаменты в гостинице "Москва" сегодня мало кто сомневается. "Отель будет приносить прибыль, главное - правильно составить концепцию, - считает президент Российской гостиничной ассоциации Геннадий Ламшин, - тем более что в задумках не только гостиница, но и офисные помещения. Не секрет, что офисный бизнес - это хорошие деньги при меньших затратах. Тем более что офис не вытеснит гостиницу на задворки, а, наоборот, дополнит ее деловую инфраструктуру: конференц-залы, парковки и даже развлекательная составляющая привлекут гораздо больше клиентов". Шаговая доступность к Кремлю, Старой площади, Госдуме и Совету Федераций - стопроцентная гарантия заполняемости отеля. "Наверняка будут введены квоты на номерной фонд для администрации президента, для депутатов Госдумы, для столичного правительства", - считают в гостиничной ассоциации.

Карл у Клары

Понятно, что такой объект, как "Москва", привлекает любого инвестора. И неудивительно, что как только руководитель стройкомплекса Владимир Ресин заявил, что к 2011 году строительство гостиницы завершится, тут же разразился громкий скандал, вылившийся в уголовное дело. Следственный комитет при МВД России возбудил в отношении неустановленных лиц уголовное дело по статье 159 УК РФ (мошенничество), которое затем переквалифицировали в статью 160 УК РФ по факту присвоения 87 миллионов 500 тысяч долларов, принадлежавших одной из аффилированных мэрией Москвы структур - "ОЭК–Финанс". В топку конфликта "хозяйствующих субъектов" полетели многочисленные газетные публикации и сливы компромата в Интернете. Если суммировать все сказанное и написанное, то вырисовывается примерно такая картина. Якобы пресловутые 87 миллионов 500 тысяч долларов компания "ОЭК–Финанс" в прошлом году выделила ЗАО "Декорум" (инвестору строительства гостиницы "Москва") для погашения кредита в Deutsche Bank. Сие не было актом благотворительности: "ОЭК-Финанс" претендовала на половину акций компании ОАО "ДекМос" - структуры, принадлежащей ЗАО "Декорум" и осуществляющей реализацию инвестиционного проекта по воссозданию "Москвы". А поскольку город к тому моменту уже имел в проекте 49 процентов, отель почти целиком перешел бы в его руки - так говорят эксперты. Вскоре на компромат-сайтах появилась информация, что в этой сделке просматриваются интересы бизнесмена Сулеймана Керимова. Дескать, мэрия предпочитает иметь дело именно с ним, поскольку прежний инвестор не в состоянии гасить кредиты и не может обеспечить ни одного проектного согласования. Инвестор же отвечал, что столичные чиновники сами же и саботируют реконструкцию "Москвы", и с тем пошел в суд.

На данный момент все движения акций ОАО "ДекМос", принадлежащие "Декоруму", заблокированы. "ОЭК-Финанс", погасив долг, вожделенные акции так и не получила и к управлению спорной компанией допущена не была. Но и в самой компании "ДекМос" все страшно запуталось: назначаются-снимаются руководители, она меняет "адреса, пароли, явки". Попытка связаться с руководством компании закончилась ничем. Правда, в столичном Департаменте городского строительства "Итогам" по секрету шепнули, что следы "ДекМос" надо искать в деловом комплексе "Легион". Интересно, что в этом же месте располагается и центральный офис компании "Нафта-Москва", принадлежащей Керимову. Правда, в мэрии категорически утверждают, что сам Сулейман Керимов не имеет никакого отношения к проекту.

Экспертам все происходящее живо напоминает скандал вокруг реконструкции Московского планетария. Схема примерно такова: сначала в рамках частно-государственного партнерства выбирается коммерческая структура, которой достается вся пыльная работенка. На финишной стадии проекта у нее возникают непреодолимые трудности. Например, деятельность компании блокируется через скупку акций или через выкуп ее долгов, как это было в случае с планетарием. Поскольку "бесхозный" объект для мегаполиса инфраструктурно значим, город вынужден принять его на баланс и доводить до ума. А под занавес вдруг возникает эффективный собственник, которому объект передается в эксплуатацию по справедливой цене и с соблюдением всех необходимых формальностей - чтоб комар носа не подточил. А потом журналистам остается самое интересное и бесперспективное - судить-рядить, насколько новый владелец объекта близок к тому или иному чиновничьему "клану". Кстати говоря, когда вокруг того или иного знакового объекта начинают бурлить страсти, столичное правительство всячески дистанцируется от происходящего и начинает кормить прессу байками о сроках окончания проекта. Никто из официальных лиц, сколько "Итоги" ни обращались, так и не согласился прокомментировать ситуацию вокруг гостиницы "Москва".

Если говорить об этом объекте, то на данный момент невозможно сказать, на чьей стороне правда. Интересно другое - почему столь амбициозный девелоперский проект, как и многие ему подобные, завершается в зале суда. Возможно, все дело в том, что механизм частно-государственного партнерства, о котором так любят говорить власти, в Москве работает "через раз".

Честное государственное

Залог успеха любого значимого проекта, будь то крупный отель или офисный центр, есть отдельная "составляющая" - отлаженный механизм сотрудничества бизнеса и власти. Механизм частно-государственного партнерства гарантирует две вещи. Во-первых, то, что данный бизнес не будет отнят у добросовестного частника, даже если тот попадет в трудную ситуацию, - от этого напрямую зависит инвестиционный климат в стране. Во-вторых, есть гарантия, что все ключевые проекты, причем не только в девелопменте, будут завершены в любом случае. Действительно, стыд и срам для любой власти, когда в центре столицы красуется недостроенное здание.

Частно-государственное партнерство, если оно наполнено реальным смыслом, очень привлекательно для бизнеса. "Наша компания, например, обеспечивает финансирование строительства за счет частных инвестиций, а город помогает в поиске подходящих площадок, выпуске распорядительных документов, получении согласований, так как программа по строительству подстанций находится под постоянным контролем со стороны правительства", - говорит исполнительный директор ОАО "Энергокомплекс" Дмитрий Селькин. О позитивном опыте рассказывают представители компаний, занимающиеся транспортными и дорожными проектами. Однако есть масса примеров, показывающих, что не все так замечательно.

В законодательстве, регулирующем формы государственно-частного партнерства и правила для его участников, заложено серьезное противоречие. "С одной стороны, чтобы форма была живой, она должна быть очень гибкой, - считает генеральный директор консалтинговой компании "Перспектива" Дмитрий Агапов, - невозможно регламентировать все до мелочей и предусмотреть заранее все варианты развития событий. С другой стороны, от имени государства действуют конкретные чиновники, а любое рассмотрение в их руках может превратиться в коррупционный инструмент. Кстати говоря, пострадать в этой ситуации может не только бизнес, когда чиновник душит его, вымогая взятку, но и государство, когда подкупленный чиновник действует во вред государственным интересам".

Адвокат компании "Юков, Хренов и Партнеры" Андрей Лебедев, специализирующийся на вопросах арбитража, добавляет: "Очевидной проблемой является то, что государственно-частное партнерство менее прозрачный механизм по сравнению с прямым бюджетным финансированием проектов. Чтобы решить эту проблему, необходимо законодательно четко регламентировать административные процедуры, необходимые для осуществления партнерства: закрепить гарантии всех сторон, механизмы защиты капиталовложений, а также порядок распределения финансовых рисков".

Болевые точки сотрудничества чиновников с предпринимателями обозначились в тот момент, когда экономический кризис перекрыл финансовый канал, питающий коррупционную систему. В первую очередь под каток попали коммерсанты, на которых легла ответственность за "пропавшие" миллионы и недостроенные объекты. Что, в свою очередь, дало толчок к очередному перераспределению собственности в Москве.

Что в сухом остатке? В Four Seasons Hotels "Итогам" сообщили, что в настоящее время не принято решение, станет ли компания оператором гостиницы. "С одной стороны, решение не принято российской стороной, потому что мы предъявляем серьезные требования к устройству отелей подобного уровня, - сообщил собеседник, - а с другой - наше руководство опасается иметь дело с проектом, у которого невнятная финансовая история".

"Москва" будто губка впитала в себя те проблемы, которые годами копились в отрасли девелопмента. Скрыть их у самых кремлевских стен невозможно. И нет ничего удивительного в том, что иностранные инвесторы, едва заслышав о кризисе, рванули подальше от столицы - и в благополучные времена им было здесь не все понятно, а в нынешние и подавно.

Дежавю

Битвы за "Москву"

В 2002 году концепция реконструкции гостиницы "Москва" была названа одним из самых спорных проектов последнего десятилетия. Идея сноса канонического образца сталинского классицизма и воссоздания на его месте копии немедленно вызвала острую полемику в архитектурной среде. За этим последовало заявление городских властей: мол, принято решение о сносе и воссоздании. По словам городских чиновников, проблема эта стояла давно. Во-первых, из-за неудовлетворительного технического состояния гостиница в течение многих лет практически бездействовала. Во-вторых, гостиничный комплекс, находящийся в самом центре столицы, по определению не может обойтись без подземной автостоянки. ­ В-третьих, "Москва", построенная наспех из шлакобетона, с точки зрения современных строительных стандартов не соответствует требованиям надежности и комфортности. В-четвертых, здание не соответствовало первоначальному проекту архитектора Щусева. Все это, мол, и заставило столичные власти задуматься о коренной реконструкции объекта. Тут же грянул скандал. В защиту здания выступали ревнители старины, общественность, эксперты и прочие интеллигенты. Но решение было принято.

Концепция реконструкции "Москвы" выглядела глобальной, увеличивая полезную площадь объекта на 60 процентов. Появился паркинг, офисная зона, торговая функция. Этим, кстати, столичные власти и собирались привлечь инвесторов. Смета проекта в 2002 году составляла 300-400 миллионов долларов, а время исполнения - 3-3,5 года. Все эти цифры не имели ничего общего с действительностью. Впрочем, это было понятно уже тогда. Москву в те годы захлестывали новаторские идеи, многие из которых генерировал бизнесмен Шалва Чигиринский. Если кто не помнит, то идея сноса "Москвы" принадлежит именно ему. Конкурсы и тендеры, которые он выиграл, до сих пор оспариваются, а по гостинице "Россия" количество судов уже никто не берется пересчитать. Суть их одна: победитель конкурса предлагал снести старые объекты и построить новые за смешные деньги и нереальные сроки.

Второй скандал грянул, когда стало ясно, что новое здание не будет копией старой "Москвы". Власти решили строить гостиницу по изначальному проекту Щусева. Например, фасад со стороны площади Революции там имеет другой рисунок. Никакого уменьшения высоты строения у автора не было - это в конце 70-х годов, когда достраивали неоконченное крыло гостиницы, "поиграли высотами", чтобы новый объем визуально не соперничал с Большим театром. Есть отличие и в фасадах, выходящих на Манежную площадь: тут не только цветовое решение иное, но и расположение окон. С первого взгляда это заметить нельзя. А вот тщательно сравнив старый фасад и новый, понимаешь: архитекторы исхитрились, "подкорректировав" стиль и ритм архитектурных деталей, дабы увеличить площади гостиничных номеров. Это было продиктовано требованиями западных отельеров. Но общественности-то власти обещали "сохранить и построить точную копию".

Еще один скандал был связан с произведениями искусства, украшавшими интерьеры старого отеля. Выяснилось, что строгого учета и контроля за ними не было. Кое-что бесследно исчезло.


Ирина Мельникова

Эксперты

Прайс на роскошь

Цена на проживание в фешенебельном отеле определяется рынком. Сегодня столичные гостиницы, попадающие в так называемый сегмент luxury и расположенные в историческом центре города, изо всех сил пытаются сохранить ценовые позиции любыми способами, надеясь на скорое окончание кризиса.

Так, например, в отеле "Балчуг Кемпински" цены за сутки проживания в номере колеблются (в зависимости от уровня комфортности) от 15 до 126 тысяч рублей; в "Метрополе" - от 12 до 65 тысяч рублей; в отеле "Ритц-Карлтон" - от 26 до 430 тысяч рублей; в "Национале" - от 11 до 82 тысяч рублей; в отеле "Марриотт Роял Аврора" - от 19 до 100 тысяч рублей. Впрочем, нынешняя ситуация на рынке такова, что отели не загружены до необходимого уровня, и тогда при негативном развитии экономики цены придется корректировать. "Не секрет, что на сегодняшний день эффективная средняя цена продаж номеров в "Ритц-Карлтон" ниже, чем, вероятно, могла бы быть, - сказал "Итогам" генеральный директор независимого гостиничного оператора RIMC Eurasia Hotel Management LLC Александр Захаров. - По нашей оценке, в высшем сегменте падение загрузки отелей по сравнению с докризисным периодом составило около 11-12 процентов, падение среднего дневного тарифа в рублях - 15-16, а важнейшего для любого отеля показателя - выручки на имеющийся номер в рублях - на 22-23 процента". К тому же аналитики уверены, что в более отдаленной перспективе конкуренция в центральной части Москвы будет усиливаться, появятся и другие проекты, ожидаемые в 2010-2013 годах (InterСontinental, Mandarin Oriental, Raffles). Соответственно придется так или иначе править ценовую политику. "В противном случае улица Тверская и окрестности будут заполнены полупустыми отелями, и тогда риски возрастут многократно", - считает Александр Захаров.


Дмитрий Серков
Добавить в:  Memori  |  BobrDobr  |  Mister Wong  |  MoeMesto  |  Del.Icio.Us  |  Google Bookmarks  |  News2.ru  |  NewsLand.ru

Политика и экономика

Что почем
Те, которые...

Общество и наука

Телеграф
Культурно выражаясь
Междометия
Спецпроект

Дело

Бизнес-климат
Загранштучки

Автомобили

Новости
Честно говоря

Искусство и культура

Спорт

Парадокс

Анекдоты читателей

Анекдоты читателей
Популярное в рубрике
Яндекс цитирования NOMOBILE.RU Семь Дней НТВ+ НТВ НТВ-Кино City-FM

Copyright © Журнал "Итоги"
Эл. почта: itogi@7days.ru

Редакция не имеет возможности вступать в переписку, а также рецензировать и возвращать не заказанные ею рукописи и иллюстрации. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. При перепечатке материалов и использовании их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, а также в Интернете, ссылка на "Итоги" обязательна.

Согласно ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ сайт ITOGI.RU относится к категории информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет.

Партнер Рамблера