Архив   Авторы  
Дубай

Заграница нам поможет
ДелоНедвижимость

Есть ли места, где на недвижимости можно заработать больше, чем в Москве?


 

У сегодняшнего рынка недвижимости столицы и ближайшего Подмосковья есть много недостатков, но самый главный - его непредсказуемость. Эксперты «тянут воз» прогнозов в разные стороны: одни обещают двукратный рост, другие двукратное падение - и все это «вот-вот, совсем не за горами». Едины они лишь в том, что рынок сильно перегрет и даже, по мнению аналитиков IRN.ru, имеет все признаки пирамиды. То есть коррекция цен более чем вероятна. Для москвичей, имеющих инвестиционную или «лишнюю» квартиру от бабушки, во весь рост встает вопрос: не получится ли так, что через какое-то время ее цена резко упадет? Может быть и так, но даже если рост цен продолжится, то, по мнению большей части экспертов, лавинообразного увеличения ждать не стоит. Недавняя история, когда квартира в «панельке» за 30 тысяч долларов в короткое время растет в цене до 200 тысяч, а то и выше, здесь вряд ли повторится. Но есть места, где такой фокус с вложениями в недвижимость можно попробовать повторить. Это, разумеется, не старые и стабильные рынки Европы и даже не Америка (хотя некоторые эксперты предлагают не скидывать этот вариант со счетов), а молодые и только раскручивающиеся рынки Восточной Европы, СНГ и арабских стран. Многие из них переживают сегодня строительный бум, и на этом этапе можно попробовать превратить бабушкину «однушку» в Москве в домик или апартаменты, например, где-то на берегу моря. По крайней мере до того, как эти развивающиеся рынки созреют и остановятся, пройдет лет пять - десять. На любом из этапов недвижимость можно продать, увеличив свой капитал на десятки, а то и сотни процентов. А можно и научиться грамотно распоряжаться и управлять, сохранив подорожавшие метры и получая с них стабильный доход. Для примера возьмем три рынка - Дубая, реальное развитие которого идет с начала этого века, Украины, где бурное строительство началось около пяти лет назад, а в курортных зонах и того позже, и, допустим, Болгарии.

Среди пальм

По личному впечатлению, самая большая стройка в мире сегодня - Дубай. Пустыня за какие-то несколько лет превратилась в город настоящего и будущего с безумием небоскребов, островами-пальмами в море и виллами с национальной колористикой. Интересно, что по-арабски здесь говорят (так, по крайней мере, нам показалось) реже, чем на английском. Это, видимо, потому, что европейцы и выходцы из Юго-Восточной Азии, Китая и др. составляют здесь 70 процентов населения. А покупатели квадратных метров в новостройках всех типов в основном иностранцы. Патрик Смит, вице-президент компании IFA, крупнейшего международного девелопера, застраивающего в том числе знаменитую Пальму Джумейра, говорит: «Национальный портрет покупателя дубайской недвижимости примерно таков: 30 процентов - англичане, 25 - россияне, 15 - жители ОАЭ, довольно много немцев и китайцев, представители других стран составляют единицы процентов. Дело в том, что город очень удобен для бизнеса, поэтому мы наблюдаем рост покупок не только жилой, но и коммерческой недвижимости. Отсюда легко управлять бизнесом по всему миру, кроме того, весьма привлекательная налоговая система и низкий реальный уровень инфляции - около 9 процентов».

Стоимость жилья, впрочем, нельзя назвать совсем низкой. На стадии строительства метр будет стоить около двух - двух с половиной тысяч долларов (что в два-три раза меньше метра в московской «панельке»). В готовом объекте - 4-6 тысяч. Стоимость таунхаусов на «ветках» той же Пальмы Джумейра или апартаментов в Царстве Саба - от полумиллиона долларов и выше. Причем те, кто выложил на стадии строительства за домик полмиллиона, сегодня могут продать за 700 тысяч, хотя проект не завершен и через год эта цена перевалит за миллион. Отдельный коттедж, естественно, стоит дороже - от 2 миллионов. Круг владельцев местной недвижимости - состоятельные и очень состоятельные люди со всего мира.

Можно ли при таком уровне цен рассматривать местную недвижимость как хорошее инвестиционное вложение? Директор по продажам IFA Стюарт Кессиди предлагает посчитать: «Допустим, на Пальме Джумейра объект Лагуна - Тауэр продавался на начальной стадии строительства примерно по 3000 долларов за квадратный метр, по окончании цена достигла 6000 тысяч долларов и продолжает увеличиваться. По нашим данным, инвестиции в недвижимость здесь растут ровно, без скачков, на 20-30 процентов в год. На аренду жилья - примерно на столько же. Если купить офис в здании высокого класса, причем на стадии строительства, то через непродолжительное время это вложение окупается и начинает приносить доход. За последние четыре года стоимость аренды офисов выросла на 130 процентов. Те, кто рискнул сделать такие инвестиции в 2002 году, когда еще не начался лавинообразный строительный бум, сорвали очень большой куш». Кстати, и аренда жилой недвижимости здесь очень популярна - заполняемость арендуемых помещений выше 85 процентов. Так что сдать квартиру - не проблема.

В ОАЭ с недавних пор - с 2005 года - иностранцы могут брать ипотечный кредит. Причем процентные ставки 5,8-7,6 процента годовых. При покупке недостроенного объекта деньги поступают не компании-застройщику, а сторонней организации, которая контролирует процесс строительства и «выдает» компании деньги поэтапно и только на тот конкретный объект, где покупателем оплачены «квадраты». Так что проблемы «обманутых вкладчиков» в Эмиратах не знают. Кстати, в Эмиратах самый быстрый процесс регистрации недвижимости - он состоит всего из трех процедур и длится шесть дней, цена вопроса 2 процента стоимости недвижимости (для сравнения: в Великобритании - 21 день и 4 процента).

Содержание недвижимости стоит порядка 4-20 дирхамов (1,2-6 долларов) за квадрат год, но если речь идет об элитном жилье и управляющей компании, содержание может доходить до 60 долларов за квадрат. Налог на недвижимость составляет 0,5 процента от самой последней «продажной» цены недвижимости.

В отличие от Египта и Турции, тоже популярных у россиян в смысле покупки недвижимости, Дубай имеет принципиально другое качество жизни. К тому же власти ведут весьма целенаправленную работу по превращению города в самый крупный деловой и рекреационный центр мира. Можно ожидать, что по завершении всех крупных проектов стоимость недвижимости будет расти медленнее, но продать объект или сдать его в аренду можно всегда.

Любо-ридно Украина

Самое близкое зарубежье - Украина. Весьма бурное строительсто идет сегодня в Крыму. Еще пять лет назад покупать здесь было нечего - продавался старый жилой фонд. Сегодня Ялта, Алушта, предместья уютненького Гурзуфа и романтического Симеиза - большая стройка, а роскошные панорамы подпорчены высотными кранами. Стоимость жилья растет в среднем на 30 процентов в год. В Ялте, по данным АН «Фирма «СТД-центр», за год стоимость жилья в центральной части города и районе набережной увеличилась на 23 процента, в Кореизе квадратные метры за год подорожали на 61,9 процента, в Симеизе - на 54,5. Связано это со строительством новых объектов, на вторичке же (малоэтажки без удобств и старые «панельки») жилье просто не могло продаваться дорого. Если перейти к конкретным цифрам, то выходит, что в начале апреля средняя стоимость «квадрата» в центре Ялты и на набережной составляла 3,2 тысячи долларов, в прилегающих районах - 2,7 тысячи, в Ливадии, Массандре, Алупке, Никите - 1,8 тысячи, в Симеизе, Мисхоре, Гурзуфе - от 1,7 до 2 тысяч. Специалисты местного рынка утверждают, что в ближайшие пару лет недвижимость, расположенная на Южном берегу Крыма, подорожает еще на 50-70 процентов. На март 2008 года, по данным маркетинговых исследований компании «Маркет-Крым», в регионе Южного берега Крыма велось строительство свыше 40 объектов первичной жилой недвижимости. Интересно, что многие проекты сдаются с отделкой и меблировкой. Пользуются покупательским спросом не только дома-квартиры на побережье, но и коттеджные поселки в заповедной горной местности. В настоящее время в Крыму 19 действующих коттеджных поселков, 15 строящихся поселков и 11 проектов, которые скоро стартуют. Цены здесь несколько ниже, чем на квартиры: от 1100 долларов, а в поселках класса люкс достигают 3500.

Порядка 80 процентов покупателей приобретают недвижимость в Крыму отнюдь не для постоянного проживания - это либо инвестиционные вложения, либо сезонная недвижимость для себя, которая в свободное от хозяев время сдается в аренду. Между прочим, в Крыму за небольшие деньги можно купить небольшой отель (в некотором отдалении от береговой линии даже за 600-700 тысяч долларов - цена «трешки» бизнес-класса в Москве). Покупка недвижимости в Крыму нерезидентами практически не отличается от покупки гражданином Украины и оформляется стандартным договором купли-продажи. Право собственности регистрируется в БТИ по месту расположения недвижимости. Содержание украинской недвижимости состоит из платы за коммунальные услуги, цены на которые близки к московским. Налог на недвижимость может быть введен на Украине только в 2009 году.

Болгарский вариант

Болгария, как и другие страны Восточной Европы - Черногория, Хорватия и т. п., - переживает пик покупательского интереса. Из таунхаусов и апартаментов на Золотых Песках, Солнечном Береге русская речь звучит, кажется, чаще, чем любая другая. Самые популярные болгарские курорты уже нельзя назвать дешевыми, цены подошли к 1500 евро, хотя начиналось все с 600. Впрочем, возможность купить очень недорого жилье на берегу моря в Болгарии остается. Например, начинается застройка последнего не освоенного девелоперами участка Черноморского побережья Болгарии. Это район вокруг Варны, крупнейшего морского порта страны. Сегодня в районе Каварны возводится несколько жилых комплексов на все вкусы, от вилл до многоквартирных домов. Большая часть строений в сотне метров от моря, но если кто-то хочет местечко потише, то можно найти и коттеджный поселок в долине, в нескольких километрах от воды. Более того, для любителей снега есть дома в горах, в районе горнолыжных курортов Банска и Разлог. Цены начинаются от 55 тысяч евро за 45 квадратных метров в River Park в центре Каварны и доходят до 200-600 тысяч евро за пентхаус или виллу. Что интересно, квартиры сдаются уже с отделкой и мебелью, вплоть до одежных плечиков. Больше половины покупателей в районе Варны составляют сегодня русские, а также граждане стран СНГ и Балтии.

Дополнительные расходы не столь высоки, уверяют продавцы. 5 процентов от суммы покупки уйдет на различные сборы при вступлении в право собственности, 12 евро за квадратный метр составит сбор за обслуживание и еще порядка 150 евро в год болгары берут в качестве налога на собственность и платы за вывоз мусора. При желании можно сдавать квартиру в аренду, таким образом за год получится «отбивать» порядка 7-12 процентов стоимости квартиры.

Рост цен на недвижимость в Болгарии составляет 15-20 процентов в год, инфляция прогнозируется на уровне 6-8 процентов. Власти страны хотят превратить ее в престижный международный курорт и с этой целью устраивают поля для гольфа и марины для яхт, прокладывают новые дороги. Да и вступление в Евросоюз дает все основания надеяться, что вскоре страна выйдет на качественно более высокий уровень, а значит, вырастут и цены.

У всех вариантов, будь то вышеперечисленные или любые другие, имеется главный недостаток - далеко. Потому, считают эксперты, самое правильное - отдать недвижимость в управление специальным компаниям, которые смогут сдавать в аренду вашу собственность или продадут ее, когда вы сочтете это нужным. На данном этапе вложение денег в метры за пределами страны может оказаться более надежным, чем дома, где рынок недвижимости непредсказуем. Хотя, конечно, есть и риск прогадать - если окажутся правы те эксперты, которые прогнозируют двукратный рост цен на метры в московском регионе.

Добавить в:  Memori  |  BobrDobr  |  Mister Wong  |  MoeMesto  |  Del.Icio.Us  |  Google Bookmarks  |  News2.ru  |  NewsLand.ru

Политика и экономика

Что почем
Те, которые...

Общество и наука

Телеграф
Культурно выражаясь
Междометия
Спецпроект

Дело

Бизнес-климат
Загранштучки

Автомобили

Новости
Честно говоря

Искусство и культура

Спорт

Парадокс

Анекдоты читателей

Анекдоты читателей
Популярное в рубрике
Яндекс цитирования NOMOBILE.RU Семь Дней НТВ+ НТВ НТВ-Кино City-FM

Copyright © Журнал "Итоги"
Эл. почта: itogi@7days.ru

Редакция не имеет возможности вступать в переписку, а также рецензировать и возвращать не заказанные ею рукописи и иллюстрации. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. При перепечатке материалов и использовании их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, а также в Интернете, ссылка на "Итоги" обязательна.

Согласно ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ сайт ITOGI.RU относится к категории информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет.

Партнер Рамблера