Архив   Авторы  
Если проектировщикам не удастся создать транспортную схему, исключающую пробки на подъездах к Сити, в деловой центр все равно поедут - просто потому, что он уже существует как данность

Дорогу белым воротничкам!
ДелоНедвижимость

Удастся ли разработчикам проекта делового центра Сити победить московские пробки, усадив весь крупный бизнес на одну площадку?

 

«Стройке века» - Московскому международному деловому центру (ММДЦ) Москва-Сити - не везет как проекту публичному. Излюбленная тема критиков - напряженная транспортная ситуация в районе делового центра. В результате многие уже и забыли об основной миссии Сити. Ведь изначальная задумка состояла не только в борьбе с дефицитом качественных офисных площадей, но и в том, чтобы уместить весь большой бизнес на одной площадке. Избавив тем самым предпринимателей от стояния в пробках и опозданий на деловые встречи, а центр Москвы - от лишних дорожных заторов. Буквально на прошлой неделе вокруг глобальной стройки заплескалась очередная волна споров. Во-первых, получил одобрение градоначальников проект второй очереди делового центра - на противоположном берегу Москвы-реки. По мнению экспертов IRN, это решение приведет к многократному увеличению пробок в центре города. Во-вторых, на последнем Общественном совете при мэре был отклонен проект здания-«яйца» от Mirax Group в районе аптекарского сада на въезде в Сити. Аргументация - дополнительное здание лишь увеличит притяжение автомобильных потоков к ММДЦ. В-третьих, масла в огонь подлил предприниматель Михаил Прохоров, который высказался о Сити как о не более чем модном прибамбасе, не увидев в нем «долгосрочной капитализационной перспективы» в том числе из-за неудачной транспортной составляющей. Выходит, что коммерческий успех самого масштабного из всех российских девелоперских проектов зависит от неразрешимой проблемы московских пробок? Или же не все так печально?

Не въезжаем?

Судя по вложениям, которые делают в Сити самые крупные девелоперские компании (и не только российские), пути назад уже нет независимо от уровня транспортной проблемы. За последний год сданы в эксплуатацию три крупные башни делового центра: блок «Б» башни «Федерация» от Mirax Group, третий блок «Башни на набережной» компании «Энка», «Северная башня» от компании с одноименным названием, практически завершил свои две башни - «Москву» и «Санкт-Петербург» - в комплексе «Город столиц» холдинг CapitalGroup. По данным пресс-службы компании MosCityGroup, сдается 40-й этаж «Империя Тауэр» и началось строительство второй очереди (стоимость каждого проекта исчисляется многими миллионами долларов). Уже прикинуты арендные ставки, для многих зданий найдены якорные арендаторы. Известно, что сегодня столица занимает второе место по стоимости аренды офисов высшей категории, уступая лишь Лондону: средняя цена «квадрата» - 24 000 рублей в центральных районах. Прибыльность проекта, особенно в условиях дефицита офисных площадей, несомненна. При условии, конечно, что до Сити можно будет добраться и припарковаться.

Проблема первая - как добраться. Ключевое значение в транспортной системе Сити имеет центральное ядро, которое объединит в себе пересадочные узлы скоростных железнодорожных веток, три линии метро и одну линию мини-метро. Нагрузка на общественный транспорт рассчитана с учетом количества посетителей ММДЦ - ежедневно 300-350 тысяч.

Одним из основных документов, регулирующих транспортную ситуацию в Сити, является постановление столичного правительства є 30 от 15 января этого года, в котором делается акцент на обустройство «перехватывающих» парковок в прилегающих к Сити районах, строительство дублера Кутузовского проспекта и разгрузку крупных близлежащих магистралей в целом - эту работу финансирует городской бюджет. Проект организации движения на территории делового центра сейчас находится на согласовании в отделе ГИБДД УВД ЦАО Москвы. Он включает в себя моделирование транспортных потоков вокруг делового центра, организацию движения на период эксплуатации объекта, комплексную схему развития всех видов наземного городского транспорта и так далее. Так что транспортной схемы, которую все уже критикуют, еще по большому счету нет. Впрочем, уже известно, что имеется план строительства эстакады для транзитного транспорта по 1-му Красногвардейскому проезду с одновременным его расширением на 32 метра и увеличением его протяженности с «проколом» под насыпью МК МЖД. Будет и новый съезд с Третьего транспортного кольца в районе ММДЦ, а также левый разворот на Шелепихинской набережной (которую тоже удлинят от Краснопресненской набережной до ж/д моста через Москву-реку по Смоленскому направлению).

«Москва-Сити соответствует международным стандартам, и транспортный вопрос здесь также решается на основе мирового опыта, - считает член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко. - Наша корпорация реализует проект по созданию монорельсовой дороги, которая соединит ММДЦ с объектами разного назначения, городским общественным транспортом и перехватывающими парковками, находящимися на расстоянии 1-5 километров от делового центра».

Всем стоять

Парковки - второй больной вопрос. Внутри Сити предусмотрено около 24 тысяч парковочных мест плюс уже упомянутые перехватывающие паркинги на подступах к деловому центру. Само наличие последних говорит, что никто и не рассчитывал, что абсолютно все служащие будут подъезжать к офисам на автомобилях, - для многих быстрее и удобнее должен оказаться общественный транспорт.

Однако достаточно ли предусмотренных стоянок внутри ММДЦ? По словам коммерческого директора Capital Group Алексея Белоусова, близким к идеалу офисным проектом в современной Москве считается такой, где на 80-90 «квадратов» кабинетной площади приходится одно машино-место: «У нас в комплексе «Город столиц» получился хороший результат: одно место на 70 квадратных метров. Шестиуровневая парковка в здании считается самым крупным подземным паркингом в Европе. Таким образом, найден баланс между городскими строительными нормами, доходностью проекта для девелопера и ценой для арендатора». Об этом самом балансе стоит сказать отдельно. По мнению Белоусова, основная загвоздка и парадокс в том, что городские нормативы по количеству машино-мест как в жилых домах, так и в офисных зданиях расходятся с теми показателями, которые показывает практика рынка. По СНиПам в административных и офисных объектах - одно место на 50-100 «квадратов». На практике же в офисных центрах место с расчетом на 50 «квадратов» девелоперу и клиенту не нужно. Подземный паркинг по себестоимости в разы дороже наземного. Себестоимость только коробки в среднем доходит до 50 тысяч долларов за место, плюс надо учесть долю города, заложенную в проект, и получается больше 60 тысяч. Конечно, многие пользователи готовы платить за комфорт, но кто-то предпочитает наземные парковки, которые стоят в разы дешевле. Если говорить об увеличения числа парковочных мест под землей, то выход - в снижении себестоимости. Например, город мог бы уменьшить свою долю в таких проектах. Автостоянки в Сити сейчас разбираются на ура, в том числе иностранными компаниями, которые, по словам члена совета директоров MosCityGroup Сергея Тюрина, готовы покупать машино-места оптом.

Оглянуться вокруг

С точки зрения мировой практики ММДЦ не является необычным объектом. С подобными проблемами, в том числе транспортными, во время строительства сталкивались и лондонский Сити, и парижский Дефанс, правда, обитатели тамошних офисных небоскребов быстро пересели на метро (что в нашем случае сомнительно). Посему критика первых арендаторов Сити в общем-то не стала неожиданностью - они столкнулись с еще не реализованным в полном объеме проектом. По словам экспертов Jones Lang LaSalle, опыт свидетельствует, что в местах скопления офисных небоскребов и бизнес-парков арендаторы почти всегда сталкиваются с проблемой парковки и транспортных подъездов. Впрочем, эти беды неминуемо возникают в любом московском районе, стоит только появиться там крупному центру, если не «развязана» вся прилегающая транспортная схема. По словам доцента МАРХИ Никиты Токарева, машин в Москве еще не много - 350 на 10 тысяч жителей, тогда как в Европе - около 600, а в США - 900. Широте московских дорог тоже можно позавидовать. Но они все равно заткнуты пробками. Все дело в правильном градопланировании и развитии общественного транспорта, с чем у нас всегда были проблемы.

Многие эксперты советуют подождать, когда деловой центр будет завершен и запущен в эксплуатацию, и тогда уже делать выводы о пробках и нехватке парковок. Тем более что транспортный узел еще не имеет окончательной конфигурации - схема корректируется по ситуации, чтобы оптимально решить транспортную проблему. Однако для второй очереди Сити городу придется разрабатывать еще одну схему, иначе первая может пойти насмарку из-за притока новой порции автомобилей на соседний берег Москвы-реки.

Подробности

Стройка века

Международный деловой центр Москва-Сити расположился на 60 гектарах между выставочными павильонами «Экспоцентра» на Красной Пресне, Третьим транспортным кольцом и Москвой-рекой, включая «Башню на набережной», построенную на противоположном берегу Москвы-реки и соединенную с основным деловым центром мостом «Багратион». Общий объем инвестиций в Сити, по предварительным оценкам, составит 15 миллиардов долларов. Деловой центр вместит около 4,5 миллиона квадратных метров площадей разного назначения на нескольких участках. Ввод в эксплуатацию большей части объектов планируется к 2010 году. На территории будет 22 высотных объема. Помимо введенных в эксплуатацию «Башни на набережной», блока «Б» башни «Федерация» (62 этажа), делового комплекса «Северная башня» (29 этажей), торгово-пешеходного моста «Багратион» (общая площадь объектов - около 700 000 квадратных метров) сдана в эксплуатацию вторая очередь газотурбинной теплоэлектростанции.

Добавить в:  Memori  |  BobrDobr  |  Mister Wong  |  MoeMesto  |  Del.Icio.Us  |  Google Bookmarks  |  News2.ru  |  NewsLand.ru

Политика и экономика

Что почем
Те, которые...

Общество и наука

Телеграф
Культурно выражаясь
Междометия
Спецпроект

Дело

Бизнес-климат
Загранштучки

Автомобили

Новости
Честно говоря

Искусство и культура

Спорт

Парадокс

Анекдоты читателей

Анекдоты читателей
Популярное в рубрике
Яндекс цитирования NOMOBILE.RU Семь Дней НТВ+ НТВ НТВ-Кино City-FM

Copyright © Журнал "Итоги"
Эл. почта: itogi@7days.ru

Редакция не имеет возможности вступать в переписку, а также рецензировать и возвращать не заказанные ею рукописи и иллюстрации. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. При перепечатке материалов и использовании их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, а также в Интернете, ссылка на "Итоги" обязательна.

Согласно ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ сайт ITOGI.RU относится к категории информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет.

Партнер Рамблера