В июле принято подводить итоги прошедшего полугодия. Ситуацию, которая сложилась за это время на рынке недвижимости, аналитик Олег Репченко назвал «игрой на грани фола». Почему? Сначала - факты. На заседании президиума правительства вице-премьер Александр Жуков констатировал: темпы роста жилищного строительства с начала года резко снизились. Если в прошлом году в первые пять месяцев объемы строительства увеличились на 41 процент (по сравнению с 2006 годом), то сейчас прирост не превысил 6 процентов. Только за первый квартал этого года число сделок с недвижимостью уменьшилось в 2,23 раза, а в некоторых регионах продажи практически остановились. Аналитики отмечают и уменьшение числа квартир, выставленных на продажу. Дефицита еще нет, но тренд уже очевиден. В Москве, по данным «ИНКОМ-Недвижимость», особенно в последнее время отмечено снижение предложения на вторичном рынке в самых популярных округах (ЦАО, ЗАО) - примерно на 9 процентов. Можно назвать это сезонным симптомом, но на сей раз специалисты считают, что в игру вступили и другие, более серьезные факторы.
Перед бурей
Нервную реакцию рынка вызвала информация о том, что инвестиционная компания «Финам», Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и Банк Москвы рекомендовали воздержаться от покупок облигаций девелоперов и строителей, поскольку это связано с повышенными рисками. Эксперты считают, что этот рынок плохо прогнозируем, поскольку во многом непрозрачен, а собственная капитализация компаний невелика. К тому же по рынку прокатилась волна технических дефолтов, а среди компаний, которые не смогли своевременно произвести выплаты по облигационным обязательствам, были, по данным IRN.ru, и девелоперские. По другой информации, многие строительные компании не смогли вовремя расплатиться по банковским кредитам. Называть эти компании эксперты не хотят, однако по косвенным признакам - массированным продажам объектов с большим дисконтом (при хорошем положении дел акции-скидки начинаются позже и не распространяются на весь объем предложения), продажам нежилых площадей, которые планировалось оставить для дальнейшей сдачи в аренду, остановке строительства части объектов - можно при желании понять, у кого в июне возникли серьезные финансовые трудности. Кроме того, что бы ни говорили сегодня о росте цены на недвижимость, утверждение это спорное, поскольку все расчеты делаются в долларах и к тому же никак не учитывают реальную инфляцию. Подорожание метра на один и даже два процента в месяц в валюте можно считать формальным, поскольку он «съедается» инфляционным ростом и падением курса доллара. Так что собственных дополнительных доходов у компаний нет. Искать их можно только на стороне, в противном случае придется «заморозить» проекты. «Если сократятся инвестиции в отрасль, снизятся обороты и, соответственно, уменьшится деловая активность, - говорит генеральный директор холдинга «МИЭЛЬ» Евгений Плаксенков. - Следствием этого может быть снижение предложения на рынке недвижимости». То есть - дефицит.
С другой стороны, уже существует дефицит покупателя. Если в Москве он еще мало ощутим, то в регионах заметен. Причина - колоссальный разрыв между реальными доходами населения, его финансовыми возможностями и стоимостью квадратного метра. Здесь сыграло свою роль и ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов, и повышение процентных ставок. В результате рынок пришел в состояние, которое действительно можно назвать «игрой на грани фола», а видимое спокойное летнее состояние рынка - всего лишь затишьем перед бурей. Причем эксперты всерьез рассматривают два прямо противоположных варианта развития событий: обвал рынка и его дальнейший активный рост.
Вниз? Вверх!
На прошлой неделе появились прогнозы Института глобализации и социальных движений: еще до конца этого года цены на недвижимость упадут на 50 процентов. Основными причинами называют сокращение доходов населения (виновата инфляция) и недоступность кредитов. Застройщики, чтобы спасти свое финансовое положение, будут вынуждены выбросить на рынок все готовые объекты и идти на скидки, а вторичный рынок последует за ценами первичного рынка. В общем, появится эффект снежного кома. Дополнительный толчок ему может придать и укрепляющийся рубль. По мнению экспертов, справедливая цена доллара куда ниже существующей (даже учитывая падение на прошлой неделе), и если укрепление рубля продолжится, то оцениваемая в основном в долларах недвижимость только за счет снижения курса доллара заметно подешевеет (например, при стоимости американской валюты к концу года, допустим, в 22 рубля метр реально подешевеет более чем на 6 процентов, хотя формально вырастет на 14 процентов). Видимо, эксперты считают, что все девелоперы будут вынуждены «отвязать» метры от рубля - при растущей национальной валюте стоимость недвижимости окажется запредельной. Кроме того, потребительские настроения населения, судя по исследованиям Росстата, сегодня превратились в пессимистические - 67 процентов россиян считают, что цены на все товары будут только расти и пришло время думать не о метрах, а о хлебе насущном. Так что крупные покупки люди временно откладывают.
Однако у этого сценария есть много критиков. В стране и в мире, считают они, все еще очень много денег. «Финансовое лобби старается предупредить массовый исход инвесторов в недвижимость, - считает Николай Андреев, генеральный директор компании «Пересвет-Недвижимость». - При неустойчивости финансового рынка альтернатива для инвесторов во всем мире - недвижимость, причем любая, вторичная, первичная или ценные бумаги девелоперских компаний. Поэтому цены на недвижимость будут продолжать расти. На данный момент цены на рынке стабилизировались, но это лишь сезонное затишье».
Действительно, проблемы с деньгами не кажутся столь уж серьезными на фоне сообщений о массовом притоке инвестиций в российскую недвижимость с Запада. Однако западные фонды интересуют только очень крупные (от 500 миллионов долларов), высоколиквидные активы - земля, логистические комплексы, заарендованные офисы и торговые центры. Жилье в сферу их интересов не входит, за исключением отдельных проектов массовой застройки (на миллион «квадратов»), так что с «доступным жильем» российским компаниям предстоит разбираться самостоятельно.
Сами застройщики, особенно столичные, считают, что рынок продолжит рост, даже если понесет в связи с позицией банков и инвесткомпаний некоторые потери. «У крупных и даже средних застройщиков резервы имеются - есть что продать, чтобы рассчитаться по долговым обязательствам. Многие из них и кредитуются на прежних условиях, поскольку имеют реальные активы и не увеличивают заимствования до опасных пределов: мы, например, не выходим за границы пяти процентов от стоимости активов, - говорит гендиректор концерна «КРОСТ» Алексей Добашин. - У небольших - проблема серьезнее. Перекредитоваться они часто не могут: банки подняли проценты в среднем до 18, хотя еще год назад было 11. А для рискованных кредитов, а таковыми сегодня считаются те, которые не обеспечены серьезным залогом (например, есть только земля и некий проект), - до 20 процентов». Значит это только то, что небольшие компании либо заморозят объекты, либо начнут выкручиваться и в результате уйдут с рынка. Так что нельзя исключать появления второй волны обманутых «дольщиков» - уже сегодня говорят о новых случаях двойной перепродажи квартир в регионах и даже в Подмосковье.
Но крупные девелоперы заявляют, что им удастся привлечь финансирование в нужном объеме, так что «устраивать истерику» и сбрасывать все объекты по сниженным ценам не собираются. Более того, даже минимальный положительный рост цен на метры в условиях негативной картины на финансовых рынках может привлечь внимание новых инвесторов. Чтобы достичь этой цели, кое-кто из особо уверенных в себе застройщиков может попытаться и вовсе придержать недвижимость, чтобы создать искусственный дефицит предложения и стимулировать пусть небольшой, но все-таки рост цен. Это позволит переждать, пока прокатится «эхо» мирового финансового кризиса, и развиваться дальше. «Дело в том, что рынок еще не достиг такого состояния зрелости, за которым неизбежно наступает спад. Мы твердо находимся на стадии роста. Будут развиваться и ипотека, которая сильно отстает от стран Запада, и строительство, а также технологии и земельные отношения. Так что существуют все предпосылки к росту», - уверен гендиректор «МИЭЛЬ» Евгений Плаксенков. По его мнению, чтобы рынок рухнул, «нужно лишить сограждан доходов, сделать так, чтобы они потеряли свои вложения в банковские депозиты, валюту и ценные бумаги, бюрократизировать регистрацию крупных сделок и увеличить налоги». Все это никак не входит в планы правительства. Так что, по мнению оптимистов, сценарий «роста» рынка и, естественно, цен на недвижимость более вероятен.
Их противники на это отвечают железным аргументом: чем выше будет подниматься ценовая планка и чем больше сложится разрыв между стоимостью «квадратов» и реальным спросом, тем больше будет вероятность дальнейшего обвала. И правы, видимо, специалисты «Индикаторов рынка недвижимости», которые говорят, что основная интрига рынка недвижимости, в первую очередь московского, будет разыгрываться именно во втором полугодии 2008 года. Будем следить, тем более что на рынок просачиваются все новые слухи о том, что некоторые самые крупные и «громкие» отечественные застройщики на самом деле строят всего лишь хорошую мину при неважнецкой игре.
