Архив   Авторы  
Строительным компаниям сегодня неоткуда взять дешевые деньги на новые объекты, поэтому эксперты предсказывают, что предложение на рынке уменьшится

Упал или отжался?
ДелоНедвижимость

Нынешнее затишье на рынке недвижимости может оказаться вовсе не обычной сезонной спячкой, а последней остановкой перед падением

 

В июле принято подводить итоги прошедшего полугодия. Ситуацию, которая сложилась за это время на рынке недвижимости, аналитик Олег Репченко назвал «игрой на грани фола». Почему? Сначала - факты. На заседании президиума правительства вице-премьер Александр Жуков констатировал: темпы роста жилищного строительства с начала года резко снизились. Если в прошлом году в первые пять месяцев объемы строительства увеличились на 41 процент (по сравнению с 2006 годом), то сейчас прирост не превысил 6 процентов. Только за первый квартал этого года число сделок с недвижимостью уменьшилось в 2,23 раза, а в некоторых регионах продажи практически остановились. Аналитики отмечают и уменьшение числа квартир, выставленных на продажу. Дефицита еще нет, но тренд уже очевиден. В Москве, по данным «ИНКОМ-Недвижимость», особенно в последнее время отмечено снижение предложения на вторичном рынке в самых популярных округах (ЦАО, ЗАО) - примерно на 9 процентов. Можно назвать это сезонным симптомом, но на сей раз специалисты считают, что в игру вступили и другие, более серьезные факторы.

Перед бурей

Нервную реакцию рынка вызвала информация о том, что инвестиционная компания «Финам», Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и Банк Москвы рекомендовали воздержаться от покупок облигаций девелоперов и строителей, поскольку это связано с повышенными рисками. Эксперты считают, что этот рынок плохо прогнозируем, поскольку во многом непрозрачен, а собственная капитализация компаний невелика. К тому же по рынку прокатилась волна технических дефолтов, а среди компаний, которые не смогли своевременно произвести выплаты по облигационным обязательствам, были, по данным IRN.ru, и девелоперские. По другой информации, многие строительные компании не смогли вовремя расплатиться по банковским кредитам. Называть эти компании эксперты не хотят, однако по косвенным признакам - массированным продажам объектов с большим дисконтом (при хорошем положении дел акции-скидки начинаются позже и не распространяются на весь объем предложения), продажам нежилых площадей, которые планировалось оставить для дальнейшей сдачи в аренду, остановке строительства части объектов - можно при желании понять, у кого в июне возникли серьезные финансовые трудности. Кроме того, что бы ни говорили сегодня о росте цены на недвижимость, утверждение это спорное, поскольку все расчеты делаются в долларах и к тому же никак не учитывают реальную инфляцию. Подорожание метра на один и даже два процента в месяц в валюте можно считать формальным, поскольку он «съедается» инфляционным ростом и падением курса доллара. Так что собственных дополнительных доходов у компаний нет. Искать их можно только на стороне, в противном случае придется «заморозить» проекты. «Если сократятся инвестиции в отрасль, снизятся обороты и, соответственно, уменьшится деловая активность, - говорит генеральный директор холдинга «МИЭЛЬ» Евгений Плаксенков. - Следствием этого может быть снижение предложения на рынке недвижимости». То есть - дефицит.

С другой стороны, уже существует дефицит покупателя. Если в Москве он еще мало ощутим, то в регионах заметен. Причина - колоссальный разрыв между реальными доходами населения, его финансовыми возможностями и стоимостью квадратного метра. Здесь сыграло свою роль и ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов, и повышение процентных ставок. В результате рынок пришел в состояние, которое действительно можно назвать «игрой на грани фола», а видимое спокойное летнее состояние рынка - всего лишь затишьем перед бурей. Причем эксперты всерьез рассматривают два прямо противоположных варианта развития событий: обвал рынка и его дальнейший активный рост.

Вниз? Вверх!

На прошлой неделе появились прогнозы Института глобализации и социальных движений: еще до конца этого года цены на недвижимость упадут на 50 процентов. Основными причинами называют сокращение доходов населения (виновата инфляция) и недоступность кредитов. Застройщики, чтобы спасти свое финансовое положение, будут вынуждены выбросить на рынок все готовые объекты и идти на скидки, а вторичный рынок последует за ценами первичного рынка. В общем, появится эффект снежного кома. Дополнительный толчок ему может придать и укрепляющийся рубль. По мнению экспертов, справедливая цена доллара куда ниже существующей (даже учитывая падение на прошлой неделе), и если укрепление рубля продолжится, то оцениваемая в основном в долларах недвижимость только за счет снижения курса доллара заметно подешевеет (например, при стоимости американской валюты к концу года, допустим, в 22 рубля метр реально подешевеет более чем на 6 процентов, хотя формально вырастет на 14 процентов). Видимо, эксперты считают, что все девелоперы будут вынуждены «отвязать» метры от рубля - при растущей национальной валюте стоимость недвижимости окажется запредельной. Кроме того, потребительские настроения населения, судя по исследованиям Росстата, сегодня превратились в пессимистические - 67 процентов россиян считают, что цены на все товары будут только расти и пришло время думать не о метрах, а о хлебе насущном. Так что крупные покупки люди временно откладывают.

Однако у этого сценария есть много критиков. В стране и в мире, считают они, все еще очень много денег. «Финансовое лобби старается предупредить массовый исход инвесторов в недвижимость, - считает Николай Андреев, генеральный директор компании «Пересвет-Недвижимость». - При неустойчивости финансового рынка альтернатива для инвесторов во всем мире - недвижимость, причем любая, вторичная, первичная или ценные бумаги девелоперских компаний. Поэтому цены на недвижимость будут продолжать расти. На данный момент цены на рынке стабилизировались, но это лишь сезонное затишье».

Действительно, проблемы с деньгами не кажутся столь уж серьезными на фоне сообщений о массовом притоке инвестиций в российскую недвижимость с Запада. Однако западные фонды интересуют только очень крупные (от 500 миллионов долларов), высоколиквидные активы - земля, логистические комплексы, заарендованные офисы и торговые центры. Жилье в сферу их интересов не входит, за исключением отдельных проектов массовой застройки (на миллион «квадратов»), так что с «доступным жильем» российским компаниям предстоит разбираться самостоятельно.

Сами застройщики, особенно столичные, считают, что рынок продолжит рост, даже если понесет в связи с позицией банков и инвесткомпаний некоторые потери. «У крупных и даже средних застройщиков резервы имеются - есть что продать, чтобы рассчитаться по долговым обязательствам. Многие из них и кредитуются на прежних условиях, поскольку имеют реальные активы и не увеличивают заимствования до опасных пределов: мы, например, не выходим за границы пяти процентов от стоимости активов, - говорит гендиректор концерна «КРОСТ» Алексей Добашин. - У небольших - проблема серьезнее. Перекредитоваться они часто не могут: банки подняли проценты в среднем до 18, хотя еще год назад было 11. А для рискованных кредитов, а таковыми сегодня считаются те, которые не обеспечены серьезным залогом (например, есть только земля и некий проект), - до 20 процентов». Значит это только то, что небольшие компании либо заморозят объекты, либо начнут выкручиваться и в результате уйдут с рынка. Так что нельзя исключать появления второй волны обманутых «дольщиков» - уже сегодня говорят о новых случаях двойной перепродажи квартир в регионах и даже в Подмосковье.

Но крупные девелоперы заявляют, что им удастся привлечь финансирование в нужном объеме, так что «устраивать истерику» и сбрасывать все объекты по сниженным ценам не собираются. Более того, даже минимальный положительный рост цен на метры в условиях негативной картины на финансовых рынках может привлечь внимание новых инвесторов. Чтобы достичь этой цели, кое-кто из особо уверенных в себе застройщиков может попытаться и вовсе придержать недвижимость, чтобы создать искусственный дефицит предложения и стимулировать пусть небольшой, но все-таки рост цен. Это позволит переждать, пока прокатится «эхо» мирового финансового кризиса, и развиваться дальше. «Дело в том, что рынок еще не достиг такого состояния зрелости, за которым неизбежно наступает спад. Мы твердо находимся на стадии роста. Будут развиваться и ипотека, которая сильно отстает от стран Запада, и строительство, а также технологии и земельные отношения. Так что существуют все предпосылки к росту», - уверен гендиректор «МИЭЛЬ» Евгений Плаксенков. По его мнению, чтобы рынок рухнул, «нужно лишить сограждан доходов, сделать так, чтобы они потеряли свои вложения в банковские депозиты, валюту и ценные бумаги, бюрократизировать регистрацию крупных сделок и увеличить налоги». Все это никак не входит в планы правительства. Так что, по мнению оптимистов, сценарий «роста» рынка и, естественно, цен на недвижимость более вероятен.

Их противники на это отвечают железным аргументом: чем выше будет подниматься ценовая планка и чем больше сложится разрыв между стоимостью «квадратов» и реальным спросом, тем больше будет вероятность дальнейшего обвала. И правы, видимо, специалисты «Индикаторов рынка недвижимости», которые говорят, что основная интрига рынка недвижимости, в первую очередь московского, будет разыгрываться именно во втором полугодии 2008 года. Будем следить, тем более что на рынок просачиваются все новые слухи о том, что некоторые самые крупные и «громкие» отечественные застройщики на самом деле строят всего лишь хорошую мину при неважнецкой игре.

Добавить в:  Memori  |  BobrDobr  |  Mister Wong  |  MoeMesto  |  Del.Icio.Us  |  Google Bookmarks  |  News2.ru  |  NewsLand.ru

Политика и экономика

Что почем
Те, которые...

Общество и наука

Телеграф
Культурно выражаясь
Междометия
Спецпроект

Дело

Бизнес-климат
Загранштучки

Автомобили

Новости
Честно говоря

Искусство и культура

Спорт

Парадокс

Анекдоты читателей

Анекдоты читателей
Популярное в рубрике
Яндекс цитирования NOMOBILE.RU Семь Дней НТВ+ НТВ НТВ-Кино City-FM

Copyright © Журнал "Итоги"
Эл. почта: itogi@7days.ru

Редакция не имеет возможности вступать в переписку, а также рецензировать и возвращать не заказанные ею рукописи и иллюстрации. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. При перепечатке материалов и использовании их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, а также в Интернете, ссылка на "Итоги" обязательна.

Согласно ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ сайт ITOGI.RU относится к категории информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет.

Партнер Рамблера