Архив   Авторы  
Многие девелоперы предпочитают законсервировать свои объекты. Например, RGI International, крупный столичный застройщик, объявил о заморозке на неопределенный срок всех проектов, кроме торгового центра на Цветном бульваре (на фото)

Застройные явления
ДелоНедвижимость

Какая антикризисная стратегия для терпящих бедствие девелоперов самая верная?

 

Швейцарский инвестбанк UBS недавно понизил прогнозную стоимость компаний российского сектора недвижимости на 54-97 процентов. Те из российских девелоперов, кто еще до кризиса успел податься на биржу, оказались в отчаянном положении - акции наполовину и больше упали в цене. Среди них "Система-Галс", "ПИК", AFI Development, "Открытые инвестиции" - их финансовые проблемы можно отследить по рейтингам агентства Fitch.

По мнению аналитиков UBS, в следующем году снизятся цены на российскую жилую недвижимость примерно на 20 процентов, правда, с последующим пятипроцентным ежегодным ростом. Но это будет завтра, а девелоперским компаниям нужно выживать уже сегодня. Из тех, кого миновала чаша IPO, особенно неуверенно чувствуют себя те, кто работал на краткосрочных кредитах или на обороте, постоянно строя на заемные средства, рефинансируя их, оперативно продавая площади в новостройках. Так до сих пор жили все крупные застройщики, отмечает заместитель гендиректора "Инвест­стройкомпании" Сергей Кинзбурский. Кто-то из них оказался удачливее - так, "ДОН-Строй" получит 500 миллионов долларов от ВТБ в рамках господдержки под жилищные проекты. Участники рынка перешептываются - дескать, в портфеле этой компании отнюдь не социальное жилье. Как поступают остальные? Консервируют проекты и снижают цены, у самых "везучих" государство выкупает уже построенные объекты под соцпрограммы. Остальные распродают активы - недострой и землю. RGI International, крупный столичный застройщик, объявил о заморозке на неопределенный срок всех проектов (на 2 миллиона квадратных метров), кроме торгового центра на Цветном бульваре. Такие шаги в прессе называют "антикризисной политикой". Однако политика политике рознь. Попробуем разобраться, какая именно антикризисная стратегия имеет больше шансов на успех.

Выход очевиден

Общеупотребимая стратегия - компания замораживает либо уже начатый, либо "бумажный" проект или полностью выходит из него.

По словам директора отдела приобретений и продаж департамента офисной недвижимости Colliers International Кермена Мастиева, имеются три условные точки выхода из проекта: наличие у девелопера акта разрешенного использования земли (АРИ), или заключения Мосгосэкспертизы по стадии "проект", или разрешения на строительство. Продажи проекта на этапе АРИ - явление, распространенное и до финансового коллапса. Но в нынешней экономической ситуации их стало больше, а покупателей просто нет. Они ждут падения цен.

Как показывает практика, решение о завершении строительства принимают те компании, которые открыли кредитные линии еще до кризиса. Рынок пока движется по инерции, за счет ранее привлеченных в проекты средств. Некоторые достраивают объекты на собственные деньги. Ряд девелоперов, чей бизнес диверсифицирован, получили кредиты не только под строительные проекты, но и под другие виды деятельности, а также под земельные участки и прочие активы. "По нашим наблюдениям, большинство девелоперов, несмотря на кризис, стараются довести до конца объекты, находящиеся в высокой степени готовности, и продавать площади в них", - говорит Мастиев. По некоторым оценкам, решение по достройке коммерческого жилья принято по 25 процентам объектов. Именно поэтому стала так популярна продажа площадей в строящихся бизнес-центрах: их реализуют по кусочкам - блоками или этажами, так как на вырученные средства девелопер имеет возможность продолжать строительство (до кризиса бизнес-центры старались продавать большими площадями или целиком).

Что касается "заморозки", то эксперты считают этот путь болезненным. "Для имиджа крупной и известной компании с амбициями, с публичным статусом "заморозка" может иметь негативные последствия , - полагает Мастиев. - Самая верная "технология" сейчас - показывать положительную динамику своего бизнеса". Действительно, демонстрируя "бурную деятельность" и подтверждая тем самым стабильность компании, можно осуществлять продажу объекта, в том числе и по частям. Так, этажами по 1000-2000 "квадратов" продают площади в Москва-Сити и MIRAX GROUP, и Capital Group, и MosCityGroup.

По словам президента "Легион Девелопмент" Сергея Казадаева, с заморозкой строек связано много материальных ­издержек: складирование стройматериалов, охрана бездействующей площадки, убытки впоследствии, если начатое здание с годами обветшает и проект морально устареет. Консервация объекта обходится от 200 до 500 тысяч долларов, а поддержание в этом состоянии - 20 тысяч долларов в месяц. Это без учета аренды земли. Тем не менее в городе масса площадок, где не ведется никаких строительных работ.

Но если проект остановлен на начальной стадии, а площадка под него зарезервирована, то компания однозначно несет финансовые потери. Во-первых, она уже заплатила за землю денежный эквивалент городской доли (на средний жилой дом - примерно 15 миллионов долларов). Во-вторых, если эти деньги были взяты в кредит, она впоследствии тратит порядка 20 процентов суммы за обслуживание долга (обычно от миллиона долларов). Пока проект не реализуется - деньги не работают. Кроме того, если арендованный участок не осваивается застройщиком, его могут и изъять. В утвержденных проектах есть и такой пункт, как срок реализации. За срыв этих сроков на компании накладывают штраф, размер которого зависит от массы факторов, но в инвестконтрактах в Москве обычно фиксируется такая цифра: доля города увеличивается на 2 процента от полезной площади объекта за каждый месяц просрочки. Опоздание длиною в год может встать компании в десятки миллионов долларов.

Тем не менее при всех издержках "заморозка" для компаний часто является более предпочтительной, чем вытягивание проекта на последнем издыхании. Ведь если средств не хватит - потери могут быть в разы выше: кредиты потрачены, долги висят на балансе, объект не реализован.

Нездоровый демпинг

В случае с готовыми или близкими к завершению проектами другого выхода, кроме как "продать метры", у девелопера нет. Понятно, что без дисконта в кризисные времена обойтись он не может. По словам директора по развитию компании KIRSANOVA REALTY Владимира Говорина, в Нью-Йорке и Лос-Анджелесе цены упали на 5-7 процентов, в Лондоне - на 20, в Майами - на 40. Но в Москве снижение идет быстрее, особенно теряют в цене "элитка" и бизнес-класс. Иногда владельцы зданий готовы уступить оптовым покупателям даже 50 процентов, хотя официально говорят о меньшем дисконте (здесь побеждает страх обрушить рынок откровенным демпингом). По данным одного из игроков рынка, в строящемся доме бизнес-класса, где официальная стоимость метра 7000 долларов, ему предложили квартиру по 3000 долларов за "квадрат". "Я бы вообще не стал покупать квартиру у девелопера, дающего большие скидки в только еще строящемся доме, ибо такая срочность вызывает сомнения в надежности компании", - комментирует Кинзбурский. А вот по словам гендиректора концерна "КРОСТ" Алексея Добашина, даже сейчас идут покупки квартир на тех его объектах, где "вертятся краны". Хотя все же стоит воспользоваться дисконтом в уже построенном доме  - компания явно пойдет на максимальные уступки, спасая свой бизнес.

Но до какой планки может опускать цену компания? Для тех, у кого дела совсем плохи, предел - себестоимость проекта. Те, у кого дела лучше, оперируют понятием справедливая цена. "Некоторую коррекцию цены продажи мы, например, действительно готовы сделать, но скидки - не наша тактика. И если предлагают цену меньшую, чем стоит метр в качественном доме в престижном районе, то сделка не состоится, - говорит Сергей Казадаев из "Легион Девелопмент", которая возводит элитный жилой комплекс "Четыре Солнца" в Замоскворечье. - Для застройщика в нынешних условиях разумно вернуться к практике продажи "квадрата" по инвестиционной цене, когда дом находится на стадии котлована".

Для привлечения покупателей в условиях кризиса Сергей Казадаев рекомендует коллегам по рынку "здоровые меры" в виде предложения бонусов и подушек безопасности. Например, страховка ответственности застройщика перед клиентом на полную рыночную стоимость квартиры. По словам Говорина, компании уже сейчас вынуждены использовать самый разный "креатив", чтобы привлечь покупателя: тут и скидки, и рассрочки, и подарки. Но сегодня, как бы ни демпинговали девелоперы, покупатель не клюет - ждет, пока рынок нащупает дно. "Люди начнут покупать жилье без всяких скидок, как только цены вновь поползут вверх", - констатирует управляющий партнер компании "Остоженка" Ольга Творогова.

Эта особенность девелоперам хорошо известна. Потому своеобразный акт психологического давления на покупателя, видимо, и предприняла недавно компания "Интеко". Как говорилось в одном из ее рекламных сообщений, цены на ее объектах увеличены на 10 процентов. Пока нет данных, к чему привел этот ход, однако попытка повлиять на инстинкты налицо.

Кто выживет?

По словам менеджера группы по сопровождению сделок слияния и поглощения Price­waterhouse­Coopers Олега Михайловского, прогноз по каждому отдельному девелоперскому проекту на территории Москвы зависит от политики самого девелопера в каждой конкретной ситуации. Но больше шансов выжить у тех, у кого в портфеле жилищные объекты, а не коммерческие. Жилой сектор выйдет из кризиса первым. Хотя, как говорят сами девелоперы, успешная антикризисная политика по конкретным объектам - это тактика. Главным же условием выживания для рынка становится глобальная стратегия. Крупные девелоперы выживут лишь во взаимодействии с властью и благодаря госзаказу, средние - продолжая упорно строить и любыми способами реализуя готовые объекты, малые - за счет объединения с более крупными компаниями или госструктурами. Все это должно произойти уже весной. 5

При участии Ирины Мельниковой

Добавить в:  Memori  |  BobrDobr  |  Mister Wong  |  MoeMesto  |  Del.Icio.Us  |  Google Bookmarks  |  News2.ru  |  NewsLand.ru

Политика и экономика

Что почем
Те, которые...

Общество и наука

Телеграф
Культурно выражаясь
Междометия
Спецпроект

Дело

Бизнес-климат
Загранштучки

Автомобили

Новости
Честно говоря

Искусство и культура

Спорт

Парадокс

Анекдоты читателей

Анекдоты читателей
Популярное в рубрике
Яндекс цитирования NOMOBILE.RU Семь Дней НТВ+ НТВ НТВ-Кино City-FM

Copyright © Журнал "Итоги"
Эл. почта: itogi@7days.ru

Редакция не имеет возможности вступать в переписку, а также рецензировать и возвращать не заказанные ею рукописи и иллюстрации. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. При перепечатке материалов и использовании их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, а также в Интернете, ссылка на "Итоги" обязательна.

Согласно ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ сайт ITOGI.RU относится к категории информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет.

Партнер Рамблера