Архив   Авторы  
В этом году в каннский дворец фестивалей в дни международной выставки недвижимости MIPIM пришло в три раза меньше посетителей, чем год назад

Ярмарка реалий
ДелоНедвижимость

Рынок недвижимости не остановился, решили собравшиеся в Канне крупнейшие европейские эксперты. Он просто привыкает к новым правилам игры

 

На красной дорожке ­каннского Дворца фестивалей немноголюдно. Картина необычная, поскольку в первой половине марта, когда здесь проходит крупнейшая в мире выставка недвижимости MIPIM, к дворцу текут толпы людей в строгих костюмах - девелоперы, инвесторы, чиновники. К концу выставки знаменитая красная дорожка обычно забрызгана шампанским, запачкана черной икрой и присыпана раковинами устриц, а набережная Круазетт еще долго отходит от мощных вечеринок по случаю суперпрезентаций и заключенных многомиллионных контрактов. Так было последние лет семь. Но в этом году презентации оказались деловыми, приемы скромными, а дорожка осталась девственно чистой. Впрочем, и результат всего форума незатейлив: девелоперам надо начинать жить с чистого листа - в этом бизнесе кризис изменил правила игры.

Экономкласс

В этом году было меньше, чем раньше, всего: участников, стендов, проектов, контрактов. Многие наши компании, еще недавно бывшие здесь основными участниками, присутствовали виртуально, напоминая о себе лишь рекламными плакатами. Поджались и европейцы: многие обошлись буклетами, немало сэкономив на макетах. Сумм заключенных соглашений никто даже не решился назвать, но, как сказали "Итогам" участники выставки, до конкретных контрактов дело чаще всего не доходило. А в предыдущие годы говорили о миллиардах евро... Впрочем, это и есть новые реалии: инвестиционный поток в недвижимость в мире упал до давным-давно забытых уровней (эксперты спорят - то ли до 2003-го, то ли до 1997 года). По данным Jones Lang LaSalle, только в III квартале 2008 года в Европе объем сделок в сфере коммерческой недвижимости сократился на 60 процентов по сравнению с показателями предыдущего года (25 миллиардов евро против 63 миллиардов), а объем прямых инвестиций составил всего 94 миллиарда, что наполовину меньше, чем годом ранее. Лучше других чувствовали себя Германия и Англия, зато рынки Италии, Испании, Бельгии, Ирландии испытали колоссальное падение и отток инвестиций - от 70 до 55 процентов. Россия вышла из 2008 года даже с прибытком: суммарный объем инвестиций - около 3,2 миллиарда долларов. Но кризис зацепил нашу страну лишь в самом конце года.

Игра по новым правилам

Главный вопрос, на который пытались найти ответ участники MIPIM 2009: что за кризис поселился на стройплощадках - системный или "заморозило" новым витком циклического. Впрочем, к какой бы версии ни склонялись участники дискуссий, все они солидарны в одном: рынок недвижимости меняется фундаментально, его объем некоторое время будет сжиматься. В результате изменится не только структура рынка, но и менеджмент: управлять проектами придется по-другому.

Например, эксперты уже отмечают такую тенденцию: инвесторы отказываются от дорогущих замыслов звездных архитекторов. В Испании отложена реализация проекта архитектора Нормана Фостера по реконструкции стадиона, того же Фостера заморозили в Москве и Питере. Проблемы у объектов Фрэнка Гери, Захи Хадид и других мегазвезд. Частность? Нет. Инвестор оптимизирует расходы. Следующее, что он делает, - реагирует на поведение арендатора и покупателя. Бенуа дю Пассаж, управляющий директор французской Jones Lang LaSalle, отмечает, что все больше арендаторов предпочитают новые офисы, расположенные вне центра Парижа. Они хотят платить за ренту не более 350 евро за квадратный метр и сидеть при этом в каком-нибудь экологичном месте. В таких условиях, говорит Пассаж, в выигрыше останутся те девелоперы, у которых будет предложение, соответствующее этим запросам. Те же, кто делал ставки на центр города, увидят как минимум 20-30-процентный отток арендаторов. Даже правительство Парижа собирается покинуть центр города, чтобы сократить операционные расходы на недвижимость. Аналогичная картина с изменением требований потребителя разворачивается во всем мире.

Девелоперу остается следовать трендам: можно предположить, что через несколько лет мы увидим новые постройки с иными, чем сегодня, характеристиками. Например, предпочтение может быть отдано оптимальному использованию пространства, исключению "архитектурных излишеств", заметно удорожающих проект. Кроме того, девелоперам придется тратить еще больше средств на маркетинг, искать такие параметры зданий, которые дают им конкурентное преимущество. Те, кто стал включать в свои проекты особые характеристики, направленные на конечного потребителя, имеют сегодня наилучший шанс остаться на плаву. Рынок уже выделяет эти компании - именно им удается первым решить проблемы с перекредитованием или дополнительным финансированием.

В России лишь несколько девелоперов смогли в нынешних условиях получить кредиты, тем не менее по прогнозам российский рынок может выскочить из кризиса даже раньше европейского. Почему? Прежде всего потому, что он молод, ненасыщен, а компании более подвижны и креативны. Им будет легче подстроиться под новые реалии. К тому же государство не планирует сворачивать жилищные программы - темпы строительства жилых домов восстановятся скорее всего в первую очередь.

Европейцы со свойственным им оптимизмом считают, что новые стандарты рынка станут понятны очень скоро. Это неизбежно, поскольку старые просто перестали работать. Как сказал один из экспертов, Ник Эксфорд из британской CB Richard Ellis, "пора понять, что никакие прежние связи, схемы финансирования, критерии больше не существуют". Пока эти новые правила еще не сформировались, добавил он, в девелопменте главную роль будут играть не компании и не финансовые группы, а правительства стран, регионов и городов. По крайней мере их влияние на рынок вырастет кратно.

"В период кризиса, - считает и российский эксперт Константин Мищенко из "Баркли", - приоритеты изменятся, больше будет инфраструктурных проектов с участием государства". В неспокойное время самые крупные инвестиции возможны лишь там, где есть стопроцентная уверенность в реализации проекта и его ликвидности. Что ж, таковы сегодняшние риелти-реалии.

Эксперт

На своих условиях

На MIPIM традиционно приезжают не только крупные девелоперы, но и представители городов, регионов и даже целых стран (если реализуется столь крупный проект, как, например, Сочи­-2014). В условиях кризиса интерес инвесторов к проектам, поддерживаемым властью, заметно вырос, а роль госбюджетов в сфере девелопмента стала, пожалуй, ключевой. О том, как развивается этот процесс, "Итоги" спросили у Валерия Шанцева , губернатора Нижегородской области, которая представляла в Канне несколько проектов, в том числе логистический центр.

- Валерий Павлинович, остались ли еще инвесторы, которые готовы вкладываться в российские проекты?

- Остались. Это те инвесторы, которые занимаются реальными делами, вкладываются в основной капитал, строят предприятия. Они в условиях кризиса работают еще активнее. Когда мы закладывали завод по производству строительной техники Liebherr, а это было в январе, один из совладельцев компании сказал ключевую вещь: кризис затем и нужен, чтобы создавать рынок "на завтра" и отвечать на будущий спрос. Мол, мы уверены, что через пару лет в России начнется развитие, возобновится активное строительство и понадобится наша техника. Очевидно, что это было непростое для компании решение, но оно повернуто в будущее. И только такими шагами, я уверен, можно оживить экономику. Так вот задача власти - заставлять инвесторов сегодня быстрее принимать такого рода решения. И они будут их принимать, если увидят хорошо проработанные проекты.

- Что значит - власть должна заставить инвесторов принимать решения?

- Власть должна создавать бизнесу условия. Если взять как пример инвестиции в строительство, то здесь все зависит от того, насколько четко инвестор понимает позицию руководства региона. Мы учились на примере Лондона, Парижа и других крупных городов комплексному подходу развития территорий. И сегодня каждый квартал Нижнего Новгорода проработан по распределению функциональной нагрузки, количеству жилья, офисов, детских садов, дорог и так далее. Вся эта база имеется в электронном виде, и любой инвестор может увидеть, что именно предполагается строить и сколько это стоит.

- Земли под застройку отдаете на конкурсной основе?

- В ситуации, когда мы сами придумали, просчитали проект и несколько инвесторов хотят его реализовать, то - да. Но проводить конкурсы среди тех, кто сам к тебе приходит и хочет построить то, на что нет никакой "очереди", но нужно региону, смешно. И это касается не только жилья или офисов, но также предприятий, инфраструктурных и прочих объектов. Власть, повторяю, не должна сама заниматься бизнесом, она должна создавать бизнесу условия.

- Но в мире другой тренд - увеличение доли государства в экономике.

- Я говорю о нормально работающем бизнесе, а не о том, который стал банкротом. В последнем случае государство входит в проблемный бизнес, берет на себя управление и делает его прибыльным. А потом оно его продает по рыночным ценам. Когда власть участвует в бизнесе, она должна вести себя как бизнесмен. Например, если некий коммерсант просит предоставить ему налоговые льготы, мы спрашиваем: какая отдача будет через год? В два раза увеличится налогооблагаемая база? Тогда пожалуйста.

- Но какими бы понятными ни были правила игры в вашем регионе, в стране, тот же девелопмент в тяжелейшем положении. Люди не могут покупать квартиры, компании, офисы и так далее. У них нет денег, невозможно получить кредиты...

- У нас уже с конца января восстановились и объем кредитов населению и бизнесу, и пропорция между закрытыми и открытыми депозитами. Кратко­срочное кредитование предприятий ­тоже идет, но примерно на 70 процентов от прошлогодних объемов. Правда, процен­ты по кредитам растут, что, на мой взгляд, очень тревожно. Посмотрите, все страны ставки снижают и ипотечное кредитование подогревают. Причина такой разницы в действиях банков - в ограниченности наших финансовых ресурсов. Потому слабо восстанавливается долгосрочное кредитование, которое и является основой возобновления бизнес-активности. И потребительской активности тоже. И здесь, кстати, велика роль государства, которое должно поддерживать эту потребительскую активность.

- Как? Раздавать деньги?

- Это можно делать разными способами, не обязательно, как в Японии, раздавая деньги. Можно как в Германии - предлагать деньги за старую машину в зачет покупки новой. Мы сейчас тоже хотим гасить проценты по кредитам крупным покупателям Volga Siber. Можно поддерживать регионального производителя, чьей продукцией насыщать магазины, гарантируя более низкую цену при высоком качестве. И покупатель в выигрыше, и предприятие работает. Методов много.

- Не приведет ли такая поддержка к тому, что мы будем ездить на волгах-жигулях, жить в "панельках" и забудем про французский сыр?

- В том -то и дело, что из кризиса мы должны выйти совсем с другим по качеству "продуктом", который не уступит ни французскому сыру, ни иномаркам, ни схемам развития европейских территорий. Кризис - это то самое время, когда надо прекратить тратить силы и средства на неконкурентные товары и проекты. На MIPIM вы видели, как инвестор придирчиво выбирает лучшее, самое экономически эффективное, гарантированное руководством стран и городов. Это тот тренд, к которому мы приговорены, если хотим выйти из кризиса и развиваться дальше.

Добавить в:  Memori  |  BobrDobr  |  Mister Wong  |  MoeMesto  |  Del.Icio.Us  |  Google Bookmarks  |  News2.ru  |  NewsLand.ru

Политика и экономика

Что почем
Те, которые...

Общество и наука

Телеграф
Культурно выражаясь
Междометия
Спецпроект

Дело

Бизнес-климат
Загранштучки

Автомобили

Новости
Честно говоря

Искусство и культура

Спорт

Парадокс

Анекдоты читателей

Анекдоты читателей
Популярное в рубрике
Яндекс цитирования NOMOBILE.RU Семь Дней НТВ+ НТВ НТВ-Кино City-FM

Copyright © Журнал "Итоги"
Эл. почта: itogi@7days.ru

Редакция не имеет возможности вступать в переписку, а также рецензировать и возвращать не заказанные ею рукописи и иллюстрации. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. При перепечатке материалов и использовании их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, а также в Интернете, ссылка на "Итоги" обязательна.

Согласно ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ сайт ITOGI.RU относится к категории информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет.

Партнер Рамблера