Как показывает опыт , ничего хорошего в том, что государство пытается "ходить" в экономику, нет. Оно, говорят эксперты, в бизнесе не самый желанный и эффективный игрок. Тем не менее уже примерно год все говорят, что большинству отраслей экономики без помощи государства - никак. А уж в сфере строительства особенно. Вопрос только в том, какую долю участия государства сможет вынести строительный и девелоперский бизнес. И в каком виде? Формулировка "государственно-частное партнерство" (ГЧП), при всей своей вроде бы правильности, вызывает негативные эмоции - слишком много отрицательного опыта накопилось у участников рынка.

Равнение на Запад

Работа бизнеса и государства, причем с хорошим экономическим эффектом и соблюдением интересов обеих сторон, давно в мире не диковина. Классическое партнерство подразумевает финансирование строительства за счет частных инвесторов инфраструктурных, социальных и иных объектов в обмен на предоставление определенных прав. На этой основе строятся как отдельные объекты инфраструктуры (аэропорты, школы, больницы, дороги и даже тюрьмы), так и целые населенные пункты. Михаил Гец, управляющий партнер компании "Новое Качество", приводит в пример реализации схемы ГЧП строительство технопарка Limerick в Ирландии (площадь застройки - 14 га), экспоцентра EXPO-2000 в Ганновере (участок 190 га), населенного пункта Стэмфорд, США (13 500 га). "Алгоритм действий был следующим, - рассказывает Гец. - У государства появлялась "якорная" идея развития территории, далее шло распределение функций - что берут на себя власти, а что инвесторы. Так, государство брало на себя разработку генплана, зонирование и градопланирование (в проекте Стэмфорда), подвод коммуникаций, строительство дорог, рекламную кампанию, привлечение инвесторов и создание бизнес-инкубатора (в технопарке "Лимерик"), план дальнейшего развития (экспоцентр в Ганновере). Что и говорить, по такой схеме мечтает работать каждый девелопер".

На Западе предоставление участка девелоперу с подведенной инженерией является скорее нормой, чем единичным случаем. Такие задачи решаются там на региональном уровне. "Одна из наиболее распространенных форм строительства в Англии - это контракты жизненного цикла, - приводит другой пример президент "РЕНОВА-СтройГруп" Вениамин Голубицкий. - По таким контрактам право на проектирование и строительство объекта предоставляется выбранной по конкурсу компании, ее услуги оплачиваются из бюджета муниципалитета после ввода объекта в эксплуатацию. Платежи распределяются равномерно, на весь "жизненный" цикл объекта. Такой подход позволяет минимизировать финансовую нагрузку на бюджеты и контролировать эффективность расходования средств". Не менее интересен опыт стран, где строительство идет очень высокими темпами, например Китая. Здесь государство сначала строит комплекс производств или бизнес-парков, создает свободную экономическую зону с льготным налоговым режимом, куда привлекает на работу тысячи специалистов. И уже потом в этой зоне появляются сотни тысяч квадратных метров жилья, с реализаций которых не возникает проблем.

Это по-нашему

В современной истории России отсчет практики ГЧП можно вести с принятия 6 июля 2005 года Федерального закона "О концессионных соглашениях". В законопроекте были заинтересованы обе стороны, поскольку бизнесмены не рисковали работать на государственном поле без дополнительных гарантий, а без помощи частных инвесторов власти не могли реализовывать необходимые проекты. Однако бизнес и власть стали "напарниками" преимущественно в производственной и добывающей отраслях. В строительстве можно говорить лишь о процессе формирования системных инструментов ГЧП.

В девелоперском бизнесе наиболее нуждающееся в господдержке направление - это проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Пока примеры такой поддержки, увы, единичны. Например, проект "Академический" в Екатеринбурге компании "РЕНОВА-СтройГруп". Район признан на федеральном уровне экспериментальным инвестиционным проектом КОТ. Кроме введения в строй 9 миллионов квадратных метров жилья, предполагается строительство детских садов, школ, больниц и пр. "Государство помогает в строительстве объектов социальной и транспортной инфраструктуры, а мы обеспечиваем подготовку земельного участка, готовим планировочную концепцию. За нами проектирование и возведение объектов инженерной инфраструктуры, - поясняет Вениамин Голубицкий. - Удалось выстроить эффективное взаимодействие с властями на всех уровнях - федеральном, региональном и муниципальном, что позволило сформировать алгоритм для реализации подобных проектов КОТ в будущем".

Старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank Ярослав Дарусенков рассказывает: "У нас тоже есть опыт сотрудничества с государством в рамках проекта жилого района в Республике Башкортостан. Застройщику предоставляется в аренду участок земли, ­государство обеспечивает развитие инженерной и ­социнфраструктуры на возмездной основе. Девелопер будет отчислять городу долю с выручки от продаж квадратных метров жилья. Схема выгоднее девелоперу, чем банковский кредит, ведь отсутствуют расходы на обслуживание долга".

Однако есть и другие примеры. Например, строительство ММДЦ "Москва-Сити" (территория 60 га). В свое время московские власти взяли на себя расчистку территории под застройку, строительство дорог, метро, привлечение управляющей компании, которая нашла инвесторов. "Не подумали только о том, как будет обеспечиваться нормальное функционирование комплекса, - замечает Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate. - Это касается нехватки парковки и проблемы переизбытка офисных площадей". В результате партнерство стало тяжелой ношей для мэрии: закончить проект надо, а многие из инвесторов из него выбыли. Выходит, что при всей привлекательности ГЧП в нашей стране редкость - система дает сбои.

Катализатор

Во-первых, поскольку законодательство не прописывает всех нюансов взаимодействия в строительной сфере, возникают разночтения между компаниями и властью, например, когда встает вопрос об ответственности за качество проекта, по его реализации... Во-вторых, сегодня инициатива редко исходит от государства, как это принято на Западе. Чаще от инвестора. Но не стоит думать, что только чиновники "выкручивают" инвестору руки, прежде чем войти в проект. Ограниченность проектов, где применялась бы схема ГЧП, по мнению директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольги Широковой, связана с еще одним фактором. "В эпоху сверхприбылей сложно было ожидать от участников рынка вхождения в долгосрочные и имеющие еще одного собственника проекты", - замечает эксперт.

Есть и еще один барьер, который не дает распространиться опыту ГЧП в девелопменте. "Зачастую успех такого сотрудничества определяется наличием административного рычага. Нет нормально выстроенной системы, все решается в частном порядке", - отмечает Ярослав Дарусенков. Однако в эту не очень позитивную историю вмешался кризис. Сегодня государство - единственный крупный заказчик и инвестор. Власти, дабы снять напряженную ситуацию в сфере жилищного строительства, сильнее, чем когда-либо, заинтересованы в развитии партнерства, да и девелоперы поумерили свои аппетиты. Так, столичные чиновники уже заявили о подготовке документации по планировке территорий и строительства инфраструктуры на 200 гектарах земли вдоль южного дублера Кутузовского проспекта. "Давайте посмотрим, в каких условиях появилась эта инициатива московского правительст­ва, - обращает внимание директор Цент­ра государственно-частного партнерства Внеш­экономбанка Александр Баженов. - С рынка ушли сверхкапитализированные инвесторы вслед за исчезновением сверхспроса на "квадраты", который мог окупить сверхрасходы частного инвестора на строительство инфраструктуры. Город вынужден начать выполнять свои обязательства по городскому развитию. Это свидетельствует о нормализации рынка".

Действительно, инфраструктурный барьер является самым труднопреодолимым для большинства девелоперских стартапов, что в итоге ложится тяжким бременем на себестоимость квадратного метра. Подобный подход ­обеспечивает прежде всего снижение цены возводимого жилья. И, кроме того, существенно нивелирует риск перехода проектов в состояние недостроя. Плюс ко всему это может дать новый качественный скачок в сфере развития территорий.

Так что кризис тут - катализатор изменений в отношениях "напарников". Что, судя по западному опыту, только на пользу.