Архив   Авторы  
Главный вопрос, который задают себе люди, выбирающие недвижимость для отдыха: купить на родине или за рубежом? Ответ, кстати, не очевиден

Хорошо иметь домик
ДелоНедвижимость

Инвестировать в городское жилье больше не модно, потому что не выгодно. На очереди вложения в метры для отдыха

 

Более 7 миллионов «квадратов» жилья в Москве, то есть каждая 20-я квартира, по данным портала «ГдеЭтотДом.ру», стоят пустыми. Здесь никто не живет: эти площади в период строительного бума были куплены как инвестиционные и зависли с началом кризиса. А поскольку жилье в столице продается без отделки, то его даже нельзя сдать внаем. Казалось бы, весной лед тронулся: зафиксировано небывалое число сделок — около 23 тысяч (годом раньше —13 тысяч). Правда, оказывается, эти сделки — все больше «вторичка», длинные цепочки, в конце которых редко стоит новое жилье. Интересно и другое: если посмотреть на структуру предложения, то большая часть новых объектов, выставленных на продажу, не квартиры, а загородная недвижимость. По мнению Виталия Осьминина, руководителя отдела маркетинга ЗАО «ЮИТ Московия», «загородка» становится реальной альтернативой многоквартирному жилью: «Цена приличного таунхауса площадью 140—170 квадратных метров сравнима с московской квартирой в 70 квадратных метров не в самых престижных районах столицы. Готовый таунхаус такой площади в 20 километрах от МКАД можно купить за 6—7 миллионов рублей. Кроме того, вменяемый по планировке таунхаус начинается от 120 квадратных метров, что аналогично большой трехкомнатной квартире, а цена «квадрата» зачастую ниже, чем в соседней многоэтажке». Впрочем, «загородка» тоже имеет разные функции: та, что находится рядом с городом, чаще всего используется для постоянного проживания. Совсем другая история, если вопрос городской недвижимости решен — есть не только где жить, но еще и парочка инвестобъектов. Если у людей платежеспособной группы и стоит вопрос о приобретении метров, то это чаще всего дом для отдыха. В этом секторе тоже застойное время, количество предложений огромно. Многие покупатели ждут снижения цен, которое должна принести вторая волна кризиса. Но если обратиться к опыту первой волны кризиса, то выяснится, что цены на самом ее гребне ощутимо упали (до 30—50 процентов) только на те объекты, которые были сильно переоценены. Например, за таунхаусы с небольшой придомовой территорией в отдалении от МКАД никто не хотел платить по 400 тысяч долларов (порядка 10 миллионов рублей), и теперь такая недвижимость продается за 5—6 миллионов в ближнем Подмосковье, в дальнем — за 3 миллиона. На объекты с достойными качественными характеристиками цены снизились незначительно — максимум на 10—15 процентов. И при новой волне они вряд ли много потеряют. Впрочем, недвижимость для отдыха — не только «загородка». Это может быть также дом на российских курортах или за границей. Мы попросили экспертов обозначить плюсы и минусы каждого из этих направлений.

За бугор

Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский считает, что покупка на родине обладает очевидными преимуществами — недолго добираться, нет проблем с визами, действует российское законодательство, а еще недвижимость в России может быть предметом залога. А вот Антон Мельников, руководитель проектов жилой и гостиничной недвижимости отдела стратегического консалтинга Knight Frank, уверен, что преимуществ практически нет: у нас высокая цена на метры, низкое качество строительства, отсутствие хороших сервисных компаний, а цена билета на самолет куда-нибудь в Мюнхен может оказаться ниже, чем в Сочи. Кроме того, «зарубежка» дешевле. По данным Knight Frank, лидером цен на загородную недвижимость является Московская область. Если сравнивать высший сегмент, то, например, средняя цена нашего домовладения будет выше, чем в предместьях Лондона, почти на 13 процентов: отечественный «квадрат» идет по 5150 долларов, лондонский — по 4500 (под Питером — 4530). Причем в английских предместьях чаще продают отдельно стоящие виллы, у нас — коттеджные поселки. Эта разница связана с развитием инфраструктуры: если в Англии в любой уголок уже давно доставлены все блага цивилизации, то у нас коммуникации, охрана, обслуживание, дороги ведутся в конкретные точки. Шаг влево, шаг вправо — и качество жизни никто не гарантирует.

Есть, конечно, и другие любимые адреса покупки недвижимости: в Болгарии, Черногории, Германии сегодня цена квадратного метра составляет соответственно 500—1000 евро за метр, 1150—1400, 900—4000. Как всегда, цены держатся на хорошем уровне на Лазурном Берегу: на квартиры — порядка 6 тысяч евро за метр, виллы идут от 500 тысяч евро за объект. Эксперты утверждают, что значительные колебания всегда касаются рядовой недвижимости, поэтому прогноз на снижение делают осторожный. Впрочем, как раз за рубежом, в Европе, цены могут откатиться с большей вероятностью, чем в России, а расти начнут раньше. Кроме того, в странах, где ипотека развита давно, сегодня есть заманчивые предложения: заем под 3—5 процентов годовых.

Впрочем, если речь идет о доме, где предполагается отдыхать, то не на последнее место выходит стоимость его содержания. Для многих россиян вопрос цены владения (годовое содержание дома в некоторых случаях исчисляется десятками тысяч евро, а услуги управляющих — 500—1000 евро в год) часто становится решающим при выборе места покупки.

На природу

В российский загородный рынок кризис тоже внес свои коррективы. По данным Vesco Consulting, выявилось практически двукратное уменьшение предложений и сделок с «конечным продуктом». Только 43 процента из них можно считать куплей-продажей участка с домом. Остальные 57 — это «гринфилд», то есть продажи чистого поля для застройки. «Ограждение будущего поселка и предоставление гарантий по техусловиям на электричество сегодня можно считать пределом совершенства предложения, — говорит гендиректор Vesco Group Вячеслав Ширяев. — Скоро рынок получит десятки тысяч частных «девелоперов» в статусе «гринфилд», которые будут вынуждены объединяться для организации финансирования своих мини-проектов». Преимущества покупки голого участка — беспрецедентно низкая цена. Сегодня участки без подряда и коммуникаций составляют 57 процентов всех сделок (8500 участков), с коммуникациями — 18, с подрядом — 21, а готовый дом — 4 процента. Это значит, что основная часть покупок — далекие от завершения объекты, жить в них можно будет года через три-четыре. Пик спроса, впрочем, проявился только-только: негативный опыт пока не накоплен. Покупатель не понимает, зачем приобретать за несколько миллионов таунхаус с 2—3 сотками земли, если в 12 километрах от МКАД по Ярославке можно купить сотку за 11 тысяч долларов, а в 45 километрах по Дмитровке — за 3,8—5,6 тысячи. И построить дом по вкусу. Однако история с земельными участками напоминает историю скупки квартир два-три года назад: часто это инвестиционные сделки. Так что участки будут пустовать и перепродаваться. Что касается продаж в готовых поселках, то там сегодня есть выбор: средняя цена метра в объектах с развитой инфраструктурой составляет порядка 116,4 тысячи рублей, что примерно на 15 процентов дешевле, чем осенью прошлого года. И борьба за клиента усиливается. Кроме того, по данным «Метринфо.ру», в коттеджных поселках заметно снизилась стоимость ежемесячных платежей.

Едем к морю

Остается рассмотреть курортную недвижимость нашей страны. Исторически спрос ориентирован на Сочи, Геленджик, Анапу. Вообще на Черноморском побережье строят сейчас очень много — 2,2 миллиона «квадратов». Из этого объема 1,5 миллиона приходится на Сочи, около 0,4 — на Анапу, 70 тысяч в Геленджике, а оставшийся небольшой объем — на другие курортные зоны побережья. С началом кризиса масса проектов была заморожена, а цены упали. По данным MACON Realty Group, в Сочи средний уровень цен снизился на 37 процентов (до 72 тысяч рублей за «квадрат»), в Анапе — на 13 процентов (экономкласс стоит 40,4 тысячи рублей). Наименьшее снижение цен произошло в Геленджике — на 8 процентов (экономкласс — 60,7 тысячи рублей, элитный — 212,8 тысячи).

Кто и зачем покупает эти метры? В качестве инвестиционных вложений данный тип недвижимости пока неактуален. Поэтому апартаменты приобретают для себя, ориентируясь на любимый вид отдыха. Вариантов всего два — пляжный и горнолыжный. Наиболее перспективным сегментом считается жилье премиум-класса. В долгосрочной перспективе будут активно развиваться клубные дома в Сочи, элитные коттеджные поселки вблизи Красной Поляны и на побережье. Средние цены ниже московских: 7—12 тысяч долларов за метр для квартир, 600 тысяч — 2 миллиона для коттеджей.

Однако потенциальные клиенты готовы приобретать только те объекты, которые соответствуют высоким качественным характеристикам. Дело в том, что структура предложений на наших курортах особая. Если с Красной Поляной все более или менее понятно — это элитный кластер, то с побережьем не очень. «Сочи — это город-стройка, — отмечает гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, — Анапа — детский курорт, не слишком быстро развивающийся, для нормального отдыха бизнес-класса остается Геленджик». Сегодня потенциальным покупателям предлагается весь спектр объектов — от апартаментов до таунхаусов, коттеджей и вилл, но надо помнить, что наши курортные города (особенно в их самой привлекательной части — у побережья) — это частный сектор. В этом смысле улицы с многочисленными домами и пристроенными к ним «скворечниками», сдаваемыми летом пляжникам, для развития курортов — серьезное препятствие. Как признался «Итогам» глава города Геленджик Виктор Хрестин, администрации приходится убеждать жителей, чтобы люди не портили облик города. Атмосфера совка еще ощутимее в малых городках и селениях на побережье, так что покупка там качественного дома в однородном окружении — непростая задача. Она решается, пожалуй, одним способом — приобретением апартаментов в жилых комплексах с большой территорией или в закрытом коттеджном поселке.

Что, кстати, делать с этой недвижимостью в несезон? Случаи организованного управления такой недвижимостью у нас можно пересчитать по пальцам. Один элитный комплекс в Геленджике обзавелся управляющей компанией на манер западной, которая может сдавать апартаменты в аренду круглогодично. В элитных поселках Красной Поляны похожие услуги тоже предоставляются — там, кстати, срок использования недвижимости больше, так как возможно сочетание зимнего и летнего отдыха. Цена владения российской недвижимостью обычно ниже, чем западной, с точки зрения всяческих налогов. В остальном услуги УК будут стоить все те же 500 евро. А вот ипотечные программы от западного варианта отстают — пока ниже 10 процентов годовых предложений нет. Так что выбор есть, было бы желание выбирать.

Добавить в:  Memori  |  BobrDobr  |  Mister Wong  |  MoeMesto  |  Del.Icio.Us  |  Google Bookmarks  |  News2.ru  |  NewsLand.ru

Политика и экономика

Что почем
Те, которые...

Общество и наука

Телеграф
Культурно выражаясь
Междометия
Спецпроект

Дело

Бизнес-климат
Загранштучки

Автомобили

Новости
Честно говоря

Искусство и культура

Спорт

Парадокс

Анекдоты читателей

Анекдоты читателей
Популярное в рубрике
Яндекс цитирования NOMOBILE.RU Семь Дней НТВ+ НТВ НТВ-Кино City-FM

Copyright © Журнал "Итоги"
Эл. почта: itogi@7days.ru

Редакция не имеет возможности вступать в переписку, а также рецензировать и возвращать не заказанные ею рукописи и иллюстрации. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. При перепечатке материалов и использовании их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, а также в Интернете, ссылка на "Итоги" обязательна.

Согласно ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ сайт ITOGI.RU относится к категории информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет.

Партнер Рамблера