Недавно Мосгорсуд вынес одно весьма необычное для юридической практики решение - признал законным изъятие у владелицы усадьбы постройки конца XVIII века, расположенной на Таганской площади в центре Москвы. Ранее Москомнаследие выступило с гражданским иском к собственнику городской усадьбы Колесникова-Саргиных-Шапатиной Анне Зарицкой. Суть претензий - в проведении незаконной реконструкции памятника истории и культуры, в результате чего был искажен его первоначальный облик. Чиновники Москомнаследия уже заявили, что планируют и впредь действовать в подобных ситуациях со столичными памятниками точно так же. Тем более не исключено, что аналогичных случаев будет все больше и больше. С начала нынешнего года уже не действует мораторий на приватизацию объектов наследия. Правда, для потенциальных инвесторов в историческую недвижимость еще ничего не изменилось: за прошедшие полгода ни один федеральный памятник продан не был. Процесс пойдет, когда федерация и регионы разделят между собой объекты наследия - так, как это уже произошло в Москве.

Предполагалось, что процесс разграничения исторической собственности займет несколько месяцев, и, судя по всему, работа эта близится к завершению. Но в ближайшее время массовых аукционов, где в качестве лотов выставят исторические дома и усадьбы, не предвидится, поскольку сами объекты такого рода по большей части еще не готовы к продаже. Чтобы вывести их на рынок, необходимо обследовать состояние зданий и территорий, определить, что именно является объектом охраны, выработать принципы оценки. Только после этого часть федеральной исторической недвижимости выставят на аукционы.

А вот региональные памятники уже продаются - начало приватизации положено. И масштабы потенциального рынка поражают воображение: в России около 80 тысяч памятников истории и культуры.

Барин приедет!

«Гоните барыню!» - статья под таким заголовком появилась в одной из тульских газет. Публикация была вызвана тем, что в усадьбе близ города Одоев, принадлежавшей когда-то роду Мирковичей, объявились наследники. Усадьба - федеральный памятник, и семья Ольги Троицкой-Миркович не претендовала на приобретение в собственность - ее целью было спасти родовое гнездо от полного разорения. Так появилась идея создания музейно-культурного центра. Несколько лет Ольга, ее муж и сын провели в архивах и в дороге между Москвой и Тулой. За это время были сделаны самые необходимые противоаварийные работы, положено начало музею, а усадьба передана в безвозмездное пользование. Отношения с местными жителями постепенно наладились - увлеченность Ольги, ее стремление сохранить частичку истории не могли не вызвать уважения. Опыт Ольги - наглядное свидетельство того, какое настороженное отношение в обществе вызывает сама идея передачи памятников в частные руки.

Тем не менее практики однозначно выступают за то, чтобы максимально упростить и ускорить этот процесс, так как считают, что частные собственники могут быть наиболее эффективными хозяевами исторической недвижимости. Генеральный директор некоммерческого партнерства «Русская усадьба» Вера Стерлина убеждена, что передача усадеб в частную собственность - единственный путь к их возрождению: «Этот путь наиболее целесообразен экономически и позволяет на высоком профессиональном уровне вести восстановительные работы. Дайте возможность - и инвесторы определят для каждого памятника подходящее применение и в отличие от государства будут заботиться о них и в дальнейшем». Свои выводы Вера Стерлина делает на основе реального опыта: в последние годы новых хозяев обрели три усадьбы в Московской области, семь - в Калужской, три - в Тверской.

К сторонникам приватизации причисляет себя и Михаил Юрьевич Лермонтов, полный тезка и потомок поэта, на свои средства восстановивший усадьбу Середниково, в которой юный поэт Лермонтов жил у своей бабушки. «С начала 90-х годов я вкладываю собственные средства в усадьбу - прежде туберкулезный санаторий. Все это время объект находится у меня в аренде. В любой момент он может быть выставлен на аукцион, и у меня нет никаких преимуществ перед другими претендентами, - рассказывает Лермонтов. - Это единственная пока историческая усадьба в ближнем Подмосковье, где можно провести уик-энд. А ведь есть реальная возможность создать целую сеть усадеб с мини-гостиницами и развивать особый вид туризма. По моим данным, около миллиона москвичей готовы регулярно выезжать в исторические подмосковные имения, совмещая отдых с эстетическими впечатлениями». Вместе с тем даже сторонники отмечают, что в отсутствие четких правовых процедур нет никакой уверенности в том, что инвестор не запрет свой памятник за высоким забором. Он же владелец!

На сегодняшний день никто точно не знает, сколько было в России усадеб и сколько осталось. Некоторое представление дает обследование, проведенное НП «Русская усадьба» в центральных областях России. «В Московской области выявлено 690 сохранившихся усадеб, в Калужской - 210, в Смоленской - 250. Однако количество ансамблей, которые могут заинтересовать инвесторов как историческая недвижимость, в каждой области не превышает пяти - семи. Часто это бывает связано с тем, что нарушены целостность и гармония места, а потому нет и перспективы его восстановления», - рассказывает Вера Стерлина.

Аргументы против

Тем не менее у идеи спасения памятников через приватизацию есть оппоненты. Например, директор Российского НИИ природного и культурного наследия Юрий Веденин считает, что многие шедевры усадебного зодчества необходимо сохранить в том виде, в каком они дошли до нас, а для этого нужна не реконструкция, а консервация, которая в принципе не интересна инвесторам. «Западный опыт, и прежде всего американский, подсказывает другой путь - создание национальных парков с туристической инфраструктурой», - отмечает Юрий Веденин. Его единомышленники убеждены, что частный бизнес едва ли способен сохранять памятники как памятники. «Инвесторы заинтересованы в размещении объекта в престижном месте, удобном и освоенном городском центре, чтобы архитектура его была представительна, а затраты на инженерную инфраструктуру минимальны. Зачастую созданные ими новоделы грубо вторгаются в веками создававшуюся среду, однако в большинстве своем они и не слыхали об этой проблеме», - утверждает президент Института реконструкции исторических городов (ИНРЕКОН) Виталий Лепский.

Опасения тех, кто не особенно рассчитывает на частный бизнес, имеют веские причины. В европейских странах, как, впрочем, и в США, инвесторы, реставрирующие памятники, получают значительную помощь государства, налоговые льготы - иначе затея просто невыгодна. «В большинстве своем памятники доведены до такого состояния, что желающих взять их практически нет. Если мы не предоставим возможному инвестору преференций и привилегий, если не пообещаем компенсацию расходов или даже не передадим ему эти памятники бесплатно, то он их и не возьмет. Во Владимирской губернии сотни зданий были предложены к приватизации, но ни один памятник так и не обрел инвестора!» - так видел ситуацию ушедший из жизни в 2007 году выдающийся ученый-искусствовед, самый авторитетный в России защитник памятников Алексей Комеч.

Доверенные лица

Реалистичную картину того, как будет происходить приватизация, представил Сергей Конев, заместитель директора Национального центра опеки наследия (НЦОН): «Далеко не все объекты выставят на продажу. Исторические памятники, в которых находятся структуры государственной власти, передадут им же в оперативное управление. Другую группу составят памятники с ярко выраженным функциональным назначением, где размещаются культурные, зрелищные, спортивные объекты. Здесь имеет перспективу передача в концессию. Объекты, находящиеся в коммерческом обороте, будут сдаваться в аренду. И лишь те памятники, которые не имеют в перспективе высокой доходности или требуют очень больших затрат на реконструкцию, выставят на продажу». Понятно, что желающих приобрести подобные объекты найдется немного, и, стало быть, рассчитывать на то, что инвесторы придут и все восстановят, не приходится.

Национальный центр опеки наследия предлагает некий третий путь - через создание так называемых национальных трастов. По этому пути идут Великобритания, США, Австралия, Индия. Трасты - некоммерческие организации, своего рода посредники между государством и частным бизнесом. Действуют трасты примерно так же, как паевые фонды, только берут в управление не деньги вкладчиков, а государственные памятники, разрабатывают программы их использования и под готовые инвестиционные проекты привлекают частных инвесторов. Эксперимент по доверительному управлению уже проходит в Торжке Тверской области, где Центр опеки наследия получил в распоряжение на пять лет Путевой дворец Екатерины Великой и исторический квартал в центре города. Во дворце после реконструкции предполагается устроить комфортабельную гостиницу. Здания в центре отреставрируют и приспособят под кафе, офисы - у каждого своя программа. «Сначала мы выбрали объекты, имеющие, с нашей точки зрения, коммерческий потенциал, провели их обследование, подготовили проекты реставрации и необходимую правовую документацию, переселили людей, которые здесь жили. После того как объекты отреставрируют и приспособят под новые функции, их предложат частным инвесторам в аренду или в собственность, - рассказывает Сергей Михеев, заместитель председателя правления НЦОН. - Наше отличие от обычного инвестора в том, что уже на начальном этапе мы делаем большие вложения, идем на риск там, где частный инвестор не пойдет, поскольку окупаемость наступит не скоро. Тем не менее за счет роста цен на недвижимость и капитализации мы рассчитываем на прибыль. Эти средства будут направлены на другие объекты наследия».

Очевидно, что к каждому памятнику нужен особый подход. И еще более очевидно как сторонникам, так и противникам приватизации, что самый неэффективный собственник - это государство. Например, Алексей Комеч утверждал, что федеральная линия власти фактически бросила исторические памятники, и если их кто-нибудь не подберет (допустим, инвестор), то они просто погибнут. Сегодня сам вопрос о необходимости или возможности приватизации памятников уже не стоит на повестке дня, но остается понять, станут ли новые собственники, будь то частные лица или крупные инвестиционные группы, эффективными хозяевами? Все зависит в конечном счете от того, получат ли они от государства и общества своевременную помощь. Если да, то восстановление нашего наследия станет делом престижным и экономически выгодным, если нет, то оно навсегда останется сферой чистой благотворительности, скорее намерением и несбыточной мечтой, чем реальным проектом.