Архив   Авторы  
В борьбу за право управлять многоквартирным жилым домом сегодня вступают власть, бизнес и собственники

Товарищества жулья
Общество и наукаExclusive

Рейдерские захваты ТСЖ - новая страница в коммунальной реформе. На кону - миллиарды рублей




 

На жилищно-коммунальном рынке страны в одночасье появились астрономические деньги: на поддержку реформы ЖКХ государство выделило 240 миллиардов рублей. Прибавьте сюда чуть ли не ежемесячно повышающиеся коммунальные платежи и получите триллионы. Ясно, почему этот рынок становится одним из самых криминализованных в России. Самый "тучный", а заодно и самый уязвимый его участник - товарищества собственников жилья. "Итогам" стали известны первые факты рейдерских атак, когда одно ТСЖ захватывается другим. Жители домов при этом выступают в этих разборках в основном статистами - безмолвными плательщиками.

Кто в доме хозяин?

Согласно Жилищному кодексу в многоквартирных домах жильцы имеют право распоряжаться своей собственностью и обслуживать ее. Вот только грамотных собственников у нас нет, а финансовые потоки уже потекли. Контролировать их следует, по идее авторов реформы ЖКХ, через механизм ТСЖ. Но именно это звено оказалось самым уязвимым. Именно тут и возникают затяжные войны жильцов с управляющими компаниями (УК) и даже рейдерские захваты одного товарищества другим. В общероссийском масштабе эти факты еще не так заметны - в стране зарегистрировано пока лишь около 100 тысяч товариществ. А должно быть в сотни раз больше - по числу многоквартирных домов и всевозможных поселков.

Почему результаты "тэсэжэзации" столь скромны? Ведь законодательство всячески приветствует создание товариществ. В действительности все совсем не так. В беседе с "Итогами" чиновник из мнистерства жилищно-коммунального хозяйства Подмосковья обмолвился, что федеральный закон № 185 - не что иное, как манок. Чтобы войти в финансовую реку, которая иссякнет в 2012 году (именно тогда прекратит свое существование Фонд содействия реформированию ЖКХ, из которого черпаются средства на капремонты и расселение аварийного жилья), необходимо выполнить несколько условий. Вот только два из них: первое - это создание в районе более 20 процентов ТСЖ, а второе - акционирование 50 процентов обслуживающих и управляющих компаний в районе. Дальше можно не перечислять, потому что на практике, если играть по правилам, и эти два невыполнимы.

Если ответственный за реформу ЖКХ чиновник решит действовать по закону, то ему придется расстаться с уютным кабинетом и отправиться "в поле" в поисках инициативных собственников. Затем он должен организовать их в рабочую группу, вести разъяснительные беседы, рассылать письма, проводить собрания граждан, чтобы разъяснить преимущества новой формы управления. И лишь после этого жильцы смогут оформить ТСЖ и зажить своей жизнью. Чиновники покидать служебные кабинеты не спешат, зато у них находятся помощники. Они поднимают списки жильцов и находят несколько согласных на создание ТСЖ, которым сулят власть над товариществом. Затем фабрикуется протокол общего собрания, который допущенные к процессу собственники подписывают за всех (впрочем, если требуется, остальные подписи просто подделываются). При честном подходе к делу в 40 тысяч рублей, в среднем отпущенных на создание ТСЖ, можно и не уложиться, нарисовав же липовое товарищество, не составит труда пристроить эти деньги себе в карман. Занимаясь таким бумаготворчеством, чиновники убивают сразу двух зайцев: создают в срок необходимый им процент ТСЖ и сохраняют привычную технологию отъема денег у населения.

Свой-чужой

Пока большинство жильцов не в курсе того, что у них в доме существует ТСЖ, события развиваются в двух направлениях. В первом случае управление домом переходит к администрации населенного пункта (если речь идет о регионах), управе района (если дело происходит в Москве) или к дружественным им структурам. "Дело в том, что власть тоже является собственником, если дом муниципальный, - комментирует ситуацию директор Московской школы жилищного просвещения Евгения Юнисова, - в этом случае чиновники имеют право принимать решение при выборе формы управления". Управа действует как властная структура и решает вопрос управления домом, не согласовывая его с остальными собственниками. Обычно это происходит в кварталах старой застройки, где большая часть площадей принадлежит городу. Как правило, чиновники создающие липовые ТСЖ по своей инициативе, сажают на должность председателя, например, сотрудника госучреждения "Инженерные службы" города Москвы (ГУ ИС). Почему? На уровне района именно ГУ ИС представляет по доверенности интересы города. Если в многоквартирном жилом доме нет ни одного метра муниципальной собственности, тогда за создание липового товарищества берутся другие люди. И это уже второй сценарий.

"В новых домах инициативу при создании ТСЖ проявляет компания-застройщик, - рассказывает Евгения Юнисова. - Как правило, девелоперы создают подотчетное ТСЖ, которое именует себя собственником, и передают ему функции управдома". Отметим, что на деле оно таковым не является - после того как у квартир появляются реальные собственники, они получают статус долевого участника. Бывает так, что при покупке квартиры в строящемся доме покупатели узнают о существовании ТСЖ, для вступления в которое достаточно подписать пару бумажек. И поскольку деваться некуда, подписывают их, полагая, что существующее товарищество уже вовсю занимается защитой прав собственников.

В отдельных случаях бывает, что УК, созданная застройщиком, свой дом холит и лелеет. Но, к сожалению, это исключение. Чаще всего такие карманные ТСЖ служат инструментом в руках застройщиков для принятия удобных и необходимых для них решений. Например, при сдаче дома в эксплуатацию такое товарищество может "не заметить" существенные строительные недоделки. Если жильцы вовремя не перехватят управление домом, то через несколько лет срок исковой давности по претензиям к застройщику уже истечет. Но цель не только в этом - девелопер, освоив первый транш денег, полученный от продажи квартир, пытается оседлать второй финансовый поток - доходы управляющей компании. Оказание жилищных услуг в новых домах - очень прибыльный бизнес. В отчетах многих строительных компаний города статья доходов от деятельности карманных ТСЖ занимает отнюдь не последнее место в балансе. Российский рынок управления многоквартирными домами, по оценкам экспертов, составляет примерно 3,5 триллиона рублей в год. Только в Москве насчитывается 40 тысяч жилых домов, жилая площадь которых составляет около 200 миллионов квадратных метров. Их обслуживание приносит порядка 4,5 миллиарда рублей прибыли в месяц.

Веселый Рейдер

Раскаты коммунального грома раздаются в тот момент, когда жильцы начинают выражать недовольство качеством обслуживания дома. И тут-то выясняется, что на них давно зарабатывают какие-то странные люди. "Конфликты возникают, как правило, на почве управления или обслуживания общего имущества, сдачи в аренду площадей или элементарной уборки дворовой территории, - говорит член координационного совета московской общественной организации "Жилищная солидарность" Виктор Федорук. - Обычно они решаются выбором нового председателя или новой управляющей компании".

Проблема в том, что в выборах собственники зачастую даже не успевают поучаствовать: оказывается, что девелоперы уже передоверили управление домом никому не известной компании, поставили подписи под протоколом общего собрания, а сосед по площадке оказался председателем созданного товарищества, хотя об этом не догадывается. "После скандала в управе или в офисе управляющей компании инициативные жители отправляются в суд, либо скрепя сердце принимают навязанное им товарищество, - говорит депутат Госдумы, эксперт в области жилищной политики Галина Хованская, - они рассуждают так: пусть и плохое ТСЖ, зато свое".

С другой стороны, если УК не устраивает - ее, по идее, можно сменить. Вот только самостоятельно сделать жильцам это не под силу. Зато смена управляющей компании происходит незаметно, если за дело берутся рейдеры от коммунального бизнеса.

Случаи рейдерского захвата одного товарищества собственников жилья другим пока имеют единичный характер. Но ситуация развивается по нарастающей. Чаще всего речь идет о посягательствах на общие квадратные метры - подземные гаражи, автостоянки, дворы, подсобные помещения. Так, например, в Нижнем Новгороде директор и собственник магазина, расположенного в цокольном этаже жилого дома, захотел расширить торговые площади. И попытался сделать это путем создания параллельного ТСЖ. В этом районе уже существует квартальное товарищество, состоящее из собственников четырех домов. Коммерсант старательно разжигал скандал: мол, дом обслуживается из рук вон плохо, тарифы завышены, расходы не контролируются. В конце концов он призывал создать новое ТСЖ. Но рейдерская атака захлебнулась: выяснилось, что жильцов все устраивает, а претензии предпринимателя высосаны из пальца.

Аналогичная история в настоящее время развивается в Северо-Западном округе Москвы: домом бизнес-класса в жилом квартале "Велтон-Парк" уже несколько лет управляет УК от застройщика. Большинство жильцов ее работой вроде бы удовлетворено. Недавно они с удивлением узнали, что некая инициативная группа пытается создать параллельное ТСЖ, которое обслуживало бы весь квартал. В нем, кстати, скоро введут в эксплуатацию элитный дом, обслуживание которого будет на порядок дороже. Платежи новое ТСЖ планирует раскидать на всех обитателей квартала поровну. Самое интересное, что возглавляет эту инициативную группу человек, арендующий в этом доме подсобные помещения и к тому же являющийся учредителем еще одного ТСЖ, но в другом районе Москвы. Чем не попытка рейдерского захвата?

Квартальное ТСЖ, состоящее из домов разного уровня комфортности, где достаток жильцов существенно различается, всегда чревато конфликтом. "Собственникам домов разного уровня лучше разделяться, но в то же время процедуру разделения осуществить довольно сложно", - говорит Евгения Юнисова. В таких случаях очень нужна гласность. Важно, чтобы жильцы обладали всей информацией по поводу деятельности товарищества. Очень опасно, когда, например, председателя ТСЖ меняют втихую. В этом случае протоколы собраний собственников могут быть сфальсифицированы, а в правлении товарищества появятся левые люди. В таких случаях факт подтасовки можно доказать только в суде.

Управа на управдома

Подоплека всех скандалов вокруг ТСЖ одна - деньги. Для муниципальных властей - это попытка попасть в заветную программу фонда содействия реформам ЖКХ. Заметим, что Москва не вошла в эту программу: она имеет свой бюджетный механизм, замкнутый на ТСЖ. "По Москве этот процесс стимулируется оригинальным образом, - говорит Галина Хованская. - Вышло постановление правительства, в котором записано, что преимущественное право на капремонт имеют собственники домов, где создано ТСЖ. После чего это преимущество было сразу же истолковано как обязательное условие для получения денег". Однако существуют и другие причины, которые глубоко спрятаны от собственника за пеленой благих намерений. "Если разобрать экономику вопроса, то появляются подозрения, что есть черная дыра, через которую огромные средства можно уводить из-под всякого контроля и чиновников, и администрации", - считает Евгения Юнисова.

Дело в том, что средства, предназначенные для капитального ремонта, должны поступать на счет ТСЖ, которое, в свою очередь, оплачивает услуги подрядчиков. Как известно, на капитальный ремонт Москва не скупится. "На ремонт двенадцатиэтажного дома может быть выделено около 15 миллионов рублей, пятиэтажки - около 5 миллионов", - рассказал "Итогам" один из участников рынка. Именно поэтому появление в цепочке "бюджет - управляющая компания - подрядчик" неподконтрольного звена в виде липового ТСЖ может стать золотым дном.

"В одной управляющей компании собственникам категорически отказывали устанавливать счетчики на воду, - рассказывает Евгения Юнисова, - в многоквартирном доме с жильцов за горячую и холодную воду брали по 1500-1800 рублей в месяц, исходя якобы из средне-месячного показателя. Потом выяснилось, что данная компания перечисляла в Мосводоканал гораздо меньшие суммы, а разницу распределяла по карманам".

Еще одна немаловажная часть "распила" - это управление нежилыми помещениями. Дело в том, что во многих новых домах есть цокольные этажи, подвалы, чердаки, которые становятся жертвой рейдеров. "До прошлого года с подвалами был просто караул. Зачастую власть незаконно оформляла в свою собственность технические подвалы, являющиеся общим имуществом собственников, - комментирует Галина Хованская, - после этого они его сдавали в аренду, иногда продавали. В этих случаях жильцы лишаются не просто законной прибыли, но и законного права эксплуатировать свой дом. Бывает, что эксплуатирующая организация не может зайти в подвал для обслуживания оборудования, не говоря уже о ликвидации аварий, без разрешения владельца помещения". В прошлом году Арбитражный суд Москвы признал, что нельзя у собственников забрать часть подвала по тому признаку, что "коммуникации ваши, а все полезные площади наши". Если помещение было спроектировано как техническое, то оно должно использоваться для технических нужд. Речь идет не только о подвалах, но и об оформлении земельных участков - это тоже резерв для получения доходов от эксплуатации дома. "В этом отношении идет откровенный саботаж, чиновники не выполняют возложенную на них государственную функцию по оформлению земельного участка, внесению земли в кадастр, - говорит Галина Хованская. - Если оформить землю, она станет долевой собственностью, элементом общего имущества, а властям это невыгодно".

У властей еще есть шанс отстоять реформу ЖКХ. Для этого надо отменить обязательный лимит по созданию ТСЖ и протянуть руку помощи тем собственникам, которые хотят цивилизованно распорядиться своим имуществом. В противном случае количество сравнительно честных способов отъема денег у жильцов будет расти день ото дня. Не об этом ли мечтал великий комбинатор Остап Бендер, мечтавший переквалифицироваться в управдомы?

Как правильно

Кодекс антирейдера

  1. Проверить, зарегистрировано ли ТСЖ в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ). Это можно сделать через интернет-сайт организации по адресу дома. Услуга стоит 350 рублей.
  2. В том случае, если ТСЖ зарегистрировано, необходимо сделать письменный запрос в районную налоговую инспекцию, чтобы поднять учредительные документы и проверить подлинность одписей и протокола собраний.
  3. В случае, если подписи жильцов дома подделаны, необходимо написать заявление в прокуратуру с требованием принудительной ликвидации ТСЖ в связи с "неустранимыми нарушениями законодательства". Победить липовое ТСЖ, существующее уже полгода, сложно. Для этого необходимо доказать, что собственники не догадывались о существовании товарищества.
  4. Если ваши жалобы не услышаны, стоит прибегнуть к радикальной форме протеста - отказу оплачивать коммунальные услуги. Дело в том, что согласно статьям 153 и 154 Жилищного кодекса жильцы обязаны оплачивать коммунальные платежи в срок. В то же время статья 155 говорит о том, как должен быть устроен платеж. Если нет договора с ТСЖ об оплате, значит, нет и обязанностей по оплате. Прекратить оплату услуг можно, лишь поставив в известность префектуру и расчетный центр района.
  5. Если ТСЖ фиктивное, то можно взять управление домом в свои руки, не дожидаясь решения суда. Но для этого надо выбрать на общем собрании ревизионную комиссию в составе трех человек и потребовать от префектуры проведения конкурса по выбору управляющей компании.

Неуправляемые

Разделяй и властвуй

Скандал в подмосковном поселке Воскресенское - наглядная иллюстрация того, как можно в реформистском запале остаться без дворников и сантехников. После вступления в силу Федерального закона № 131 "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" весь жилой и нежилой фонд перешел на баланс поселка. Как уверяют его жители, для того чтобы взять управление домами под контроль, власти Ленинского района совместно с администрацией поселка сфальсифицировали выборы жильцами управляющей компании. В результате власть оказалась в руках ООО "УК Десна". По ходу выяснилось, что в эту компанию перешли работать все сотрудники филиала жилищно-коммунальной службы района. Вскоре в поселке воцарился хаос. Тогда собственники нескольких домов решили объединиться в товарищество. "Администрация поселка дала добро на организацию квартального ТСЖ, - говорит старшая одного из жилых домов Тамара Алферова, - и мы готовы создать товарищество из собственников трех домов, в которых насчитывается более 400 квартир. Власти на словах не против, но ничего не делают, чтобы подготовить дома для передачи в управление ТСЖ".

Для администрации очевидно - на ТСЖ жители не остановятся и за этим последует появление новой УК. Последняя должна быть привлечена по конкурсу. В марте прошлого года на торги были выставлены "работы по содержанию объектов благоустройства на территории сельского поселения Воскресенское". В конкурсе участвовали три компании: ООО "Стиль Пласт", ООО "Руссил" и пресловутая ООО "УК Десна". В равной борьбе победила "УК Десна". В решении комиссии было записано, что "фирма подала котировочную заявку, отвечающую установленным требованиям, в которой указана наименьшая цена". С точки зрения процедуры к проведению торгов не придраться. Компа-ния оторвалась от конкурентов на... 500 рублей.

Ситуация попала в поле зрения антимонопольщиков. По информации, полученной "Итогами" в управлении ФАС по Москве и Московской области, в суде доказан эпизод недобросовестной передачи управления одним домом, но ожидается рассмотрение еще нескольких исковых заявлений. В том случае, если ФАС отменит все договоры, администрация будет вынуждена выставить функции управления домами на конкурс. Победит, вероятно, вновь "Десна".

Добавить в:  Memori  |  BobrDobr  |  Mister Wong  |  MoeMesto  |  Del.Icio.Us  |  Google Bookmarks  |  News2.ru  |  NewsLand.ru

Политика и экономика

Что почем
Те, которые...

Общество и наука

Телеграф
Культурно выражаясь
Междометия
Спецпроект

Дело

Бизнес-климат
Загранштучки

Автомобили

Новости
Честно говоря

Искусство и культура

Спорт

Парадокс

Анекдоты читателей

Анекдоты читателей
Популярное в рубрике
Яндекс цитирования NOMOBILE.RU Семь Дней НТВ+ НТВ НТВ-Кино City-FM

Copyright © Журнал "Итоги"
Эл. почта: itogi@7days.ru

Редакция не имеет возможности вступать в переписку, а также рецензировать и возвращать не заказанные ею рукописи и иллюстрации. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. При перепечатке материалов и использовании их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, а также в Интернете, ссылка на "Итоги" обязательна.

Согласно ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ сайт ITOGI.RU относится к категории информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет.

Партнер Рамблера