Архив   Авторы  
На новой карте Москвы, нарисованной мэром столицы Сергеем Собяниным и губернатором Подмосковья Борисом Громовым, возникло гигантское белое пятно. На вопросы, что, где, когда и почем будет на передаваемых столице землях, не возьмется сегодня ответить ни один знаток

Глобус Москвы
Политика и экономикаВ России

Кому выгоден проект расширения столицы и во что он нам обойдется


 

Прирезав кусок подмосковной земли и обозначив новые границы Москвы, столичные власти взяли информационную паузу. Вопросов, между тем, у москвичей не только не убавилось, но и приросло. Почему, например, выбор пал именно на эти земли? Что будет с новомосковскими лесами, полями, садами, огородами, дачами, коттеджными поселками? Кем и чем заполнят отторгнутый у Подмосковья клин земли? Что, кроме утомившего москвичей долгостроя, может принести им проект, растянутый на двадцать лет? Не закончится ли он элементарным «распилом» земель, подорожавших вмиг? Ну и, конечно, кому все это выгодно и во что обойдется налогоплательщику «царское село»? Опасения вызывает даже не молчание властей, а то, что оно означает, как нетрудно предположить, отсутствие внятного и продуманного замысла. А административные жернова, между тем, запущены, и каждый шаг на пути к реализации этого мегапроекта будет стоить немалых средств. И бюджетных, и личных. На некоторые из этих вопросов попытались ответить «Итоги».

Земля и люди

По информации источника «Итогов», Подмосковье еще легко отделалось: Москва, мол, претендовала на втрое большую территорию, но областные власти стояли до последнего. Версия не слишком убедительная. Понятно ведь, что «расширительные инициативы» исходят не лично от столичного градоначальника, а, так сказать, свыше. Так что и Москва, и федеральный центр откусили ровно столько, сколько хотели. Понадобится — откусят еще. Официальная версия, озвученная мэрией Москвы, это косвенно подтверждает. В соответствии с ней есть три аргумента, в силу которых выбор пал именно на 144 тысячи гектаров между Варшавским и Киевским шоссе: а) хорошая экология; б) сравнительно слабая урбанизация (сейчас здесь проживают 250 тысяч человек, а фонд застройки составляет 12 миллионов квадратных метров); в) близость к правительственному аэропорту Внуково (относительная близость к резиденциям президента и премьера не указана, но читается между строк).

Что тут возразишь? Все так и есть.

Но есть и неофициальная точка зрения, включающая еще один довод. При низкой плотности населения на прирезанной территории находится большое количество земель сельхозназначения. И у экспертов есть ощущение, что именно земля (и не дай бог люди, которым еще и столичные надбавки платить придется) была главной целью столичного расширения. Уж больно филигранно проведена граница: ни одного мало-мальски крупного населенного пункта. Например, натолкнувшись на Подольск (190 тысяч жителей), расположенный по обе стороны Варшавки, разграничительная линия делает зигзаг, оставляя город в области. То же самое с Щербинкой (33 тысячи), Климовском (56 тысяч) и Апрелевкой (19). В «зону» попал один-единственный подмосковный Троицк (40 тысяч жителей), который находится аккурат посредине «новой Москвы» — как ни старайся, не объедешь.И дело тут не в том, что города оставлены в утешение «разоренной» области. Составители карты руководствовались чем угодно, только не сантиментами.

Доходный актив

Информация от губернатора Громова: прирезанные территории — «это примерно 19 тысяч гектаров, где можно строить уже сейчас. И плюс еще где-то 27 тысяч гектаров пахотных земель. То есть земель сельхозназначения. Где тоже теоретически возможно строительство. То есть колоссальные площади для развития города Москвы».

«Переводить эти земли в другую категорию до появления проектов по расширению границ не имело смысла, потому что пришлось бы сразу платить высокие налоги. Ни один из лендлордов не хотел нести такие расходы, — комментирует ситуацию директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank Вячеслав Холопов. — Планы правительства — это хороший способ превращения земли в более доходный актив. Если участок сельхозназначения превращается в землю городского поселения, то это означает, что разрешение на изменение его использования может выдавать префект». Обычно перевод таких земель в категорию «под индивидуальное жилищное строительство» занимает массу времени: проводятся общественные слушания, документация проходит все круги согласований — от инженера по землеустройству до заседания правительства Московской области. Как говорят участники рынка, процесс этот весьма взяткоемкий: стоимость сотки земли возрастает на 15—20 процентов.

При новом положении дел получается практически беззатратный переход земли в более дорогую категорию. На такой земле можно строить все, что угодно: жилье, коммерческую и социальную инфраструктуру и так далее. «Это десятки тысяч гектаров, которые никто никогда не мог использовать, а теперь земли станут городскими, и здесь без проволочек и задержек можно будет вести любой девелопмент, а цены, естественно, вырастут в разы, — комментирует эксперт. — Будущие собственники земли очень серьезно на этом заработают».

Конечно же, не исключены и скандалы. Например, несколько садоводческих товариществ, расположенных недалеко от АПК «Воскресенское», что в Ленинском районе, находятся на землях сельхозназначения. Предположить, что может произойти с их жителями, несложно. Достаточно вспомнить историю дачного кооператива «Речник» или деревни Пятница Истринского района. Но сейчас есть возможность «проложиться» новыми законами, которые пригасят возмущение общественности.

«У меня сложилось впечатление, что законопроект об изъятии неиспользуемых сельхозземель, который президент подписал в конце декабря, был подготовлен специально для того, чтобы безболезненно их забирать, — говорит зампредседателя ЦИК общественного движения «Крестьянский фронт» Тамара Семенова. — Если вдоль Рублевки и в других элитных районах такой земли не осталось, то на юго-западе Подмосковья она еще есть. Закон позволит заново провести ревизию такого рода территорий и изъять земли, которые пустовали, в пользу государства на вполне законных основаниях». Причем не исключено, что под одну гребенку попадут все земли сельхозназначения — и используемые, и неиспользуемые. Правительство должно определить критерии, по которым стало бы ясно, брошенная земля или нет. Владимир Путин попросил ускорить этот процесс.

Дачники и лендлорды

Нарастающее беспокойство домо- и землевладельцев и муниципальных властей прирезаемого клина заставило московские власти пойти на превентивные меры. Депутаты Мосгордумы отозваны на прошлой неделе из отпусков ради принятия срочно внесенного мэром законопроекта «Об особенностях организации местного самоуправления в муниципальных образованиях, включенных в состав внутригородской территории города Москвы...». Несмотря на длинное название, сам текст краток: всего три статьи. В первой присоединенным территориям гарантируют сохранение статуса. В том числе названия, границ, полномочий и структуры органов местного самоуправления. В неприкосновенности останутся муниципальное имущество и источники бюджетных доходов (третья статья закона развивает эту тему).

А вот название второй статьи говорит само за себя: «Дополнительные гарантии собственникам и иным законным владельцам земельных участков, предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и дачного хозяйства на территории присоединенных муниципальных образований». Гарантий, впрочем, немного. Ставка земельного налога останется неизменной, а вопросы развития присоединенных муниципий будут решаться с учетом мнения владельцев «фазенд». Распространятся ли обозначенные гарантии на земельные участки всех категорий, скажем, на владельцев коттеджей? Глава аппарата мэра и правительства Москвы Анастасия Ракова ответила дипломатично, но жестко: «В области много владельцев земельных участков, приобретались они с разными целями, и Москва не может взять на себя такие гарантии».

Крупным земельным собственникам закон вообще ничего не обещает. Эксперты не исключают, что в новомосковских землях может случиться передел. (Для справки: здесь разворачивают деятельность такие киты девелопмента, как группа компаний «Масштаб», инвестиционная группа «Абсолют», группа компаний «Олимпик Сити»...)

Конечно, есть масса предметов для торга — тут и компенсации в виде других земельных участков, и господряды, и режим «особого благоприятствования». То есть при желании можно обойтись и без крайних мер — принудительного изъятия участков для государственных или муниципальных нужд. Но это при желании. В ином же случае собственнику предложат денежное возмещение — по рыночной цене. Но вопрос в том, кто и как будет проводить такую оценку. Говорят, суммы, полученные сочинскими землевладельцами за территории, включенные в олимпийскую инфраструктуру, их не совсем, мягко говоря, устроили.

Возникнут и другие проблемы. Например, огромное количество кадастровых паспортов придется переделывать согласно новой территориальной принадлежности — а это трудоемкая и большая работа. «Одно дело, когда кто-то что-то продает и меняется собственник, — говорит гендиректор компании Vesco Consulting Алексей Аверьянов. — И другое — когда речь идет о тысячах собственников одновременно. Заставить их переоформить документы в определенные сроки очень сложно». Процесс может длиться годами.

В общем, недовольные и несогласные, можно не сомневаться, найдутся. Самое главное, чтобы их число не превысило количество довольных. Другими словами — чтобы конечный результат оправдал затраченные нервы и деньги.

Цена вопроса

Оправдает ли? Главный заказчик — государство. С него и начнем.

Сергей Собянин распорядился готовить техзадание для международного конкурса концепций развития присоединенных территорий. По словам заместителя мэра в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, одна из главных задач, которая будет поставлена перед архитекторами, — низкая плотность застройки. Жилые районы должны будут проектироваться из расчета 6 тысяч квадратных метров на гектар, деловое строительство — 10 тысяч квадратных метров на гектар. Это значительно меньше, чем сегодня в Москве. Доминируют дома малой и средней этажности.

Щедро, что и говорить. Получившие подряды компании-застройщики и девелоперы внакладе точно не останутся. Цена у такого жилья поконкурирует с нынешней столичной. Какая его часть будет служебной, то есть оплачиваемой государством, неизвестно. Но судя по всему, немалая, если речь идет о расселении чиновников и служивых людей. Кроме того, государству придется за свой счет возвести массу административных зданий, коих тоже, по логике, должно быть достаточно. В разговоры о том, что все построят на деньги, вырученные от продажи московских штаб-квартир, верится с трудом. Можно держать пари, что освобождающиеся здания Думы, Совета Федерации и прочих ведомств просто заселят другими чиновниками.

Расчетов, во что обойдется возведение с нуля и под ключ новой административной столицы, понятно, не имеется. Как, собственно, нет и никаких оформленных идей, под кого конкретно ее строить. В СМИ, например, гуляет информация о том, что кремлевская администрация и дом правительства переедут и вовсе под Звенигород. А это уже совсем отдельная песня. Не решено по сей день и то, где разместить международный финансовый центр. Иными словами, чем вообще заполнять всю эту выморочную землю, не знает никто. Но если речь идет все-таки о строительстве полноценного управленческого центра, то эксперты обращают внимание на опыт Астаны: 10 лет подряд в нее ежегодно вкладывали от 8 до 10 процентов ВВП страны. Опытный бизнес-боец Михаил Прохоров считает, что, «по самым скромным подсчетам, стоимость проекта переноса границ — 10 триллионов рублей нетто, которые будут осваивать 20 лет. Причем даже проекта еще нет... Есть главное — ощущение суммы и сроков. На фоне которых старые мегапроекты «Сити» и МКАД покажутся мелкой разменной монетой. Ликвидировали один административный рынок, чтобы создать другой?» — пишет в своем блоге предприниматель.

По мнению президента РСПП Александра Шохина, с такого рода важными проектами уровень госрасходов снижаться точно не будет. А учитывая, что есть еще и другие серьезные нагрузки на бюджет, в том числе в сфере пенсионной системы, угроза дополнительных налогов дамокловым мечом повиснет над бизнесом. Добавим — и не только над бизнесом, но и над всем населением.

Стало быть, невыгодно «царское село» ни гражданам, ни бизнесу, ни самому государству, которое, впрочем, не поинтересовалось мнением ни первых, ни вторых.

«Чтобы реализовать такой проект, точно придется проводить референдум. И далеко не факт, что за это проголосуют. В Москве и так уж собралось 10 процентов населения страны», — протестует Михаил Прохоров. А президент Национальной гильдии градостроителей Максим Перов доволен: «Новый город — это всегда продукт воли. Ну сделали бы в России референдум: «А надо ли строить Санкт-Петербург?» Что бы население ответило? «Накось выкуси, Петр Алексеевич!»

Правда, как этот «продукт воли» будет реализовываться, градостроитель пока тоже не знает.

Лендлорды

Что будет с землей

Владельцами наиболее крупных земельных участков, вошедших в Большую Москву, являются компании «Масштаб», RDI Group, компания «Абсолют Менеджмент», «Вектор Инвестмент», «МДК-групп», «Группа Черкизово». Сюда же входят муниципальные земли Ленинского, Подольского, Наро-Фоминского районов. Эксперты в области недвижимости ответили «Итогам» на вопрос: «Изменится ли судьба проектов, расположенных в предполагаемой черте столицы?»

Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный Проект»:

— «Загородный Проект» входит в структуру RDI Group, под управлением которой находится порядка тысячи гектаров земли на территории присоединенных областей в районе Подольска и Щербинки, а также проект природного парка «Каменка». Концепция наших проектов не изменится. Изначально они ориентированы на круглогодичное проживание за городом. С новыми планами правительства мы получили более четкое определение территориального вектора развития города. Здесь будет низкоплотная и среднеплотная застройка, комфортная для жизни транспортная инфраструктура.

Вячеслав Холопов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank:

— В целом этот проект рассчитан на 15—20 лет. Застроить такую площадь достаточно трудно. В отсутствие точной информации приобретение участков под новое строительство или развитие территорий будет приостановлено самими собственниками. Они прежде всего будут думать, а стоит ли продавать объекты недвижимости по текущей цене или подождать, когда это станет городом, чтобы продать по другой цене.

Эксперт

Единая и неделимая

На вопросы «Итогов» ответила Наталья Зубаревич, профессор МГУ, директор региональной программы Независимого института социальной политики, эксперт Программы развития ООН.

— Наталья Васильевна, планы расширения Москвы — импровизация или вызревший замысел?

— Это очень неподготовленная, непросчитанная идея.

— То есть взяли карту и нарисовали новые границы?

— Прирезали кусок с минимальными издержками для Москвы. Там очень мало населения — 250 тысяч, там нет ни одного крупного города. Но хапнули, воспользовавшись политической ситуацией, по максимуму. Чисто рейдерский захват.

— Приходилось слышать, что Москва на самом деле хотела втрое большую площадь, но область торговалась до последнего.

— Нет. Во времена Лужкова Москва хотела расшириться до первой бетонки, чтобы взять все лакомые активы Подмосковья. Но сделать это было невозможно, поскольку Лужков никогда не был в той команде, которая принимает решения. Ну а сейчас выбрали паллиатив. Агломерация не развивается секторами. Город для чиновников такую площадь занимать тоже не может. Это территория совершенно нерациональных размеров. Но Москва, вернее, Собянин и Кремль, хотят иметь запас, «чтобы было».

— Что же тут все-таки нерационального?

— Агломерации развиваются от центра к периферии. А Москву сейчас хотят растянуть с севера юг на 80 километров. В результате чего она станет неуправляемой территорией. Первоначально идея состояла вроде бы в том, чтобы создать город-спутник. Но город-спутник не может быть таких размеров. Это же в 1,6 раза больше современной Москвы.

— Идея состоит в том, чтобы создать новый центр, дабы разгрузить старый. По словам мэра, развитие столицы будет проходить по схеме «полицентрических больших квадратов».

— Полицентрического квадрата из Москвы не получится, Москва моноцентрична. Центр можно вынести за МКАД. Но чтобы в новый центр перебрались чиновники, туда должны поехать первые лица. Иначе там будут одни департаменты соцзащиты. А если это будет полноценный управленческий центр, то могу назвать цену вопроса. Обратимся к опыту Астаны: 10 лет подряд в нее ежегодно вкладывали от 8 до 10 процентов ВВП страны.

— Не проще было бы объединить Москву и область?

— Вы понимаете, какой будет управляемость этой территории? Это же 27 процентов российского ВВП!

— Выиграют или проиграют от грядущих изменений владельцы земли и недвижимости, расположенных в новой Москве?

— Люди, которые там постоянно живут, конечно, выигрывают: цена на недвижимость вырастет. Ну а что касается дачников, им я могу лишь выразить сочувствие.

Добавить в:  Memori  |  BobrDobr  |  Mister Wong  |  MoeMesto  |  Del.Icio.Us  |  Google Bookmarks  |  News2.ru  |  NewsLand.ru

Политика и экономика

Что почем
Те, которые...

Общество и наука

Телеграф
Культурно выражаясь
Междометия
Спецпроект

Дело

Бизнес-климат
Загранштучки

Автомобили

Новости
Честно говоря

Искусство и культура

Спорт

Парадокс

Анекдоты читателей

Анекдоты читателей
Популярное в рубрике
Яндекс цитирования NOMOBILE.RU Семь Дней НТВ+ НТВ НТВ-Кино City-FM

Copyright © Журнал "Итоги"
Эл. почта: itogi@7days.ru

Редакция не имеет возможности вступать в переписку, а также рецензировать и возвращать не заказанные ею рукописи и иллюстрации. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. При перепечатке материалов и использовании их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, а также в Интернете, ссылка на "Итоги" обязательна.

Согласно ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ сайт ITOGI.RU относится к категории информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет.

Партнер Рамблера