Архив   Авторы  
Помимо коммунальных услуг россияне теперь будут оплачивать еще и капитальный ремонт своих домов. Правда, он настолько дорог, что копить на него придется десятилетиями

Земля и неволя
Политика и экономикаВ России

Гражданам предложили оплатить жилищно-коммунальную реформу




 

Министерство строительства и ЖКХ возникло как нельзя кстати. Отрасль ждет встряска, и без новой метлы тут не обойтись. Со следующего года россияне будут сами оплачивать капитальный ремонт многоквартирных домов, платить повышенный тариф за электроэнергию и воду, потребленные сверх установленных нормативов, а также — если власть наберется смелости — с 2015 года платить серьезный налог на недвижимость. Правительство недвусмысленно намекает: в условиях бюджетного голода спасение проживающих — дело рук самих проживающих. «Итоги» выяснили, почем обойдется еще одна попытка решить тот самый вопрос, который всех нас испортил.

Пещера Аладдина

«Собственники квартир! По закону вы являетесь также собственниками доли земельного участка под домом. Власти города хотят отобрать вашу землю!» — с такими лозунгами оппозиционные муниципальные столичные депутаты и правозащитники сражаются с земельным переделом. Большинство москвичей, впрочем, ни сном ни духом не знают о том, что вот прямо сейчас землю под их домами и вокруг азартно делят. А между тем почетный статус московского землевладельца может оказаться весьма накладным.

Считается, что за свою придомовую территорию москвичи должны биться не жалея сил. Вернее, так считают правозащитники. Некоторые их аргументы не лишены смысла. И правда, мало кому захочется проснуться однажды поутру и обнаружить под своими окнами многоэтажный небоскреб или платную парковку. Редким счастливцам повезло оформить в собственность придомовую территорию, легально установить на въезде шлагбаум и наслаждаться порядком и комфортом. В ближайшее время власти обещают осчастливить таким образом большинство россиян. Вот тут-то и начинается самое интересное.

В Жилищном кодексе говорится, что собственникам квартир принадлежит не только само жилье, но и все общее имущество, включая лестничные клетки, лифты, чердаки, подвалы, а главное, землю под и рядом с домом. Проблема в том, что содержать это хозяйство по закону тоже должны собственники. Спасало то, что процесс межевания шел ни шатко ни валко. Ведь если с границами зданий все понятно, то где начинается и где заканчивается придомовая территория, до сих пор сказать было сложно. А раз так, то и распоряжаться жильцам нечем, равно как и нечего содержать.

Дольше и сложнее всего процесс межевания идет в Москве. Что неудивительно. До недавних пор ничейная (в плане прав собственности) столичная земля была чиновникам только на руку. Согласно трактовке Верховного и Высшего арбитражного судов вся бесхозная придомовая территория до межевания и постановки на кадастровый учет принадлежит государству. В полном соответствии с принципом «Все вокруг колхозное, все вокруг мое». Делать с общенародным достоянием можно что угодно: лепить новостройки буквально под окнами построенных ранее домов, втискивать в придомовые территории торговые центры, да и много чего еще. «Чиновники называют неразмежеванные придомовые территории землей общего пользования, — рассказывает сопредседатель московской общественной организации «Жилищная солидарность» Вячеслав Гуменюк. — То есть детские и спортивные площадки должны быть для детей и взрослых всей Москвы. Как и парковочные места. Таких рассуждений, однако, нет в Земельном кодексе».

Когда застройка велась в соответствии с Генпланом, границы придомовых территорий были четко закреплены. Документы соответствующие имеются. Только архивы БТИ держали их под семью замками и старались жителям на руки не выдавать. В итоге планы межевания после волны лужковской точечной застройки безнадежно устарели. Теперь приходится делать все заново.

На этот раз никто ничего не скрывает. В управах устроены стенды, где все желающие могут ознакомиться с планом межевания того или иного квартала. Можно узнать и в Интернете, какая территория относится к вашему дому.

Эксперты говорят: все потому, что московские дворы потеряли для чиновников интерес в плане дальнейшей монетизации. Эпоха уплотнений завершилась. К Москве присоединены огромные территории, отрезанные от области: строй — не хочу. Остатки земли в старой Москве решено отдать москвичам. Остается выяснить, нужна ли она им.

Сады Семирамиды

На бумаге каждый владелец квартиры получит в собственность пропорциональную ее площади долю придомовой территории. Что можно сделать со своим кусочком Москвы или другого российского города? На самом деле ничего. Выделять в натуре долю каждого собственника запрещает Земельный кодекс. По закону придомовая территория закреплена за всеми владельцами квартир, имеющихся в данном здании, как их общая собственность. Это, кстати, развеивает надежды на то, что земельная доля, оформленная в частную собственность, существенно повысит стоимость квартир. Риелторы на это не рассчитывают, указывая, что на стоимость жилья может повлиять лишь физическое огораживание дворовой территории, да и то незначительно.

Например, возьмем один из уже размежеванных домов на Коптевской улице в Москве. На 215 квартир с общей площадью жилых помещений 10 695 квадратных метров приходится участок земли размером в 0,845 гектара. Получается, если у вас в этом доме есть трехкомнатная квартира, то во дворе вам причитается чуть больше половины сотки. Эта доля дает лишь право голоса на общих собраниях жильцов, а землей можно распоряжаться только коллективно. Так что никакого гаража или сарайчика, возведенного вроде как на своей земле, вам никто не узаконит.

Для особо организованных жильцов, объединившихся в ТСЖ, есть вариант: сдать землю в аренду коммерсантам. Но вряд ли вам захочется иметь под окнами сельхозярмарку или платную парковку вместо газонов и клумб. Строить же что-то капитальное — значит пройти через девять кругов бюрократического ада. «Строительство капитальных строений производится в общем порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом», — поясняет партнер адвокатского бюро DS Law Михаил Кюрджев.

При этом у мэрии Москвы есть свое видение использования придомовой территории, подкрепленное позицией Верховного и Высшего арбитражного судов: любые постройки во дворах многоквартирных домов должны быть связаны с эксплуатацией жилого дома или с организацией досуга его жильцов. А это значит, что разрешены котельные и трансформаторные будки, лавочки и песочницы, но никак не бутики или ночные клубы.

По информации «Итогов», из пяти тысяч уже размежеванных московских придомовых участков в 2012 году в собственность жильцам было передано лишь шестьдесят. «В основном это дома бизнес-класса или элитные дома, где живут чиновники, крупные предприниматели, звезды шоу-бизнеса и прочие блатные москвичи», — рассказывает Вячеслав Гуменюк. В подавляющем большинстве случаев заработать на приватизируемой городской земле не удастся. А вот убытки понесут все.

Как уже было сказано, святая обязанность собственника — содержать свою собственность надлежащим образом. Для этого, несмотря на отсутствие официально закрепленных границ, с жильцов уже собирают деньги за уборку и благоустройство двора. В платежке данные расходы включены в графу «Содержание и ремонт жилищной площади». Согласно статье 156 Жилищного кодекса размер этих расходов, если не создано ТСЖ или кооператива, — продукт непротивления сторон: жильцов и управляющей компании. В Москве и Санкт-Петербурге власти с помощью тарифа регулируют лишь верхний предел данной статьи расходов. А вот какие услуги в нее будут входить конкретно — это уже предмет торга с управдомами, которые нацелены на прибыль. Например, несколько лет назад в одном из домов в Долгопрудном (Московская область) за уборку дворовой территории с жильцов собирали по 4,89 рубля за квадратный метр, а за благоустройство — 1,23 рубля, что составляло около 20 процентов от всех расходов на содержание общего имущества. Если эти ставки применить к московскому дому на Коптевской улице, то получится немногим более 60 тысяч рублей в месяц, которых хватит разве что на зарплату двум-трем дворникам-гастарбайтерам.

Джинн из лампы

Эксперты считают, что для жителей торг с домоуправами будет невозможен, если из Москвы окончательно выдавят частные управляющие компании. С марта 2013 года в столице проводится эксперимент по созданию ГБУ «Жилищник». Оно должно объединить в себе функции ДЕЗов, инженерных служб и управляющих компаний. В 10 районах эксперимент власти признали успешным, и уже в следующем году такие организации появятся в 34 районах города. Пока выбор остается за жильцами, но активное навязывание ГБУ со стороны мэрии рано или поздно должно сделать свое дело.

Если сейчас государство устанавливает только предельные тарифы по содержанию общего имущества, то с созданием «Жилищников» ничто не помешает им регулировать и «внутренности» этой графы. По словам префекта СЗАО Владимира Говердовского, работать в государственных УК будут в основном россияне, а не гастарбайтеры. Для этого нижнюю планку зарплаты дворников и уборщиц власти Москвы планируют установить на уровне 25 тысяч рублей. Это жильцы тоже сразу почувствуют — в своих платежках.

Еще одна статья расходов — капитальные вложения в придомовые территории. Речь идет об укладке асфальта и плитки, возведении детских и спортивных площадок, масштабном озеленении. Такую роскошь в Москве сегодня финансирует городской бюджет с помощью субсидий управляющим компаниям. Возникает резонный вопрос: а кто будет за все это платить, когда придомовая территория перейдет в собственность жильцов? Допустим, стоимость переукладки асфальта вокруг дома — 10 миллионов рублей. Разделив эту сумму на всю жилую площадь в доме, владелец той самой половины сотки в Коптеве должен будет выложить чуть больше 52 тысяч рублей. Даже если размазать их на год, получится плюс 4500 рублей к счету за услуги ЖКХ в месяц. Улавливаете магию цифр? Остается надеяться, что правительство Москвы не бросит на произвол судьбы «частные земли», продолжив их субсидирование. В конце концов, чиновники и подрядчики заинтересованы в освоении городского бюджета.

Еще более злую шутку придомовая территория сыграет с москвичами, если депутаты Госдумы наберутся смелости и введут-таки в 2015 году, как обещано, единый налог на недвижимость. «Учитывая тенденцию на значительное увеличение кадастровой стоимости объектов недвижимости, в частности в Москве, есть вероятность, что такой налог может лечь тяжким бременем на собственников квартир», — рассказывает управляющий партнер юридической фирмы «БРАС» Роман Шабров.

Предположим, ваша квартира стоит 15 миллионов рублей. По ставке в 0,1 процента налог составит 15 тысяч рублей в год. Если землю в Москве оценят так же, как и квартиры, то эту сумму можно смело умножать на два.

Сорок разбойников

Расходы россиян на ЖКХ, естественно, двором не ограничатся. Львиная доля жилья даже в Москве построена еще в советские времена и нуждается в капитальном ремонте. Всего же, по данным Международной финансовой корпорации, сейчас капремонт необходим 60 процентам многоквартирных домов в России. Эксперты оценили ежегодные инвестиции в косметический ремонт жилого фонда в размере 322 миллиардов рублей до 2035 года, а в капитальный — 1,7 триллиона рублей. То есть чтобы за 22 года привести жилищный фонд России в порядок, нужно влить в систему ЖКХ от 7,08 до 37,4 триллиона рублей. При этом ВВП страны по итогам 2012 года составил 62,6 триллиона рублей. Для сравнения: Фонду содействия реформированию ЖКХ позволили освоить лишь 540 миллиардов рублей, из которых 155 миллиардов — деньги регионов и взносы жильцов. Согласно отчету госкорпорации с 2008 по 2012 год потрачено 296 миллиардов рублей, на которые были отремонтированы 135,36 тысячи домов общей площадью 404,57 миллиона квадратных метров, что улучшило условия проживания 17,5 миллиона человек. Правда, к качеству проведенных работ накопилось немало претензий. Если верить экспертам, то стоимость качественного косметического ремонта одного квадратного метра жилья должна составлять 13 тысяч рублей, а капитального — все 68 тысяч. Фонд же тратил в среднем 732 рубля на метр.

Как бы там ни было, но уже со следующего года финансировать капремонт фонд не будет. Это бремя легло на плечи граждан. В платежках появилась новая строка: «Взнос на капитальный ремонт дома». Пока в экспериментальном порядке в нескольких регионах России. Взнос равняется 200—400 рублям в месяц.

При этом управляющие компании были специально отстранены от получения этих денег. Власти посчитали, что управдомы все разворуют. Жители могут либо отправлять взносы на специализированный счет дома, либо доверить их государственному фонду, из которого региональные власти будут распределять деньги по своему усмотрению. То есть жильцы свежепостроенного жилого комплекса бизнес-класса, если не создадут ТСЖ, по сути будут финансировать ремонт всех ветхих сталинок и хрущевок. Может, в этом и есть своя логика. Например, чтобы капитально отремонтировать дом на все той же Коптевской улице, придется выложить более 116 миллионов. Если бы на ремонт копили только его жильцы по 200 рублей в месяц, он состоялся бы через 225 лет. Вопрос лишь в том, готов ли средний класс платить за себя и за того парня?

Сказки Шахерезады

Наконец, экономический спад вынуждает правительство химичить и с ростом тарифов на жилищно-коммунальные услуги. В феврале Владимир Путин требовал ограничить их рост 6 процентами. В Счетной палате и вовсе предлагали заморозить квартплату на три года. В результате решили индексировать тарифы по формуле: инфляция минус 30 процентов. По словам мэра Москвы Сергея Собянина, в 2014 году тарифы в столице вырастут лишь на 7 процентов — самый низкий показатель за всю новейшую историю.

Радоваться, впрочем, не стоит. Во-первых, рост тарифов на тепло, воду и прочее ожидается на уровне инфляции. Во-вторых, власти решили замедлить темпы подорожания ЖКУ не от хорошей жизни. Дело в том, что население попросту перестает платить. Так, по данным министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, россияне уже задолжали по квартплате 248,3 миллиарда рублей. Это в шесть раз больше, чем просроченный долг Украины перед Россией за газ.

Бороться с коммунальными должниками власти намерены введением механизма предоплаты. Если сейчас платежки необходимо оплатить не позже 10-го числа следующего месяца, то теперь это нужно будет делать не позже 10-го числа месяца текущего. Изначально такое поручение было дано премьером Дмитрием Медведевым Минрегиону 29 октября. Однако уже 1 ноября был создан Минстрой, куда премьерское поручение перешло по наследству. По словам источника «Итогов» в Минстрое, документ воспринимается в новом ведомстве как чрезмерно жесткий. Обещают смягчить. В частности, есть идея ввести предоплату только для юридических лиц и только по газу. Еще вариант — перевести на предоплату злостных неплательщиков. Обычно это жители, задерживающие платежи более чем на четыре месяца, или те, на которых управляющая компания подала в суд. «Неправильно давать дополнительные полномочия в сфере взыскания долгов управляющим компаниям, которые могут ими злоупотреблять», — сказал собеседник «Итогов» в Минстрое.

На самом деле управляющие компании очень редко обращаются в суд, чтобы взыскать долги с заемщиков. Управдомам гораздо проще размазать долг среди добросовестных плательщиков. В такой ситуации введение предоплаты приведет к росту тарифов для всех потребителей услуг ЖКХ...

На круг получается, что владеть собственным жильем в Москве становится отныне роскошью. Впрочем, власти уже не раз проговаривались, что в Москве нет места для бедных. Вопрос лишь в том, найдется ли столько богатых.

Добавить в:  Memori  |  BobrDobr  |  Mister Wong  |  MoeMesto  |  Del.Icio.Us  |  Google Bookmarks  |  News2.ru  |  NewsLand.ru

Политика и экономика

Что почем
Те, которые...

Общество и наука

Телеграф
Культурно выражаясь
Междометия
Спецпроект

Дело

Бизнес-климат
Загранштучки

Автомобили

Новости
Честно говоря

Искусство и культура

Спорт

Парадокс

Анекдоты читателей

Анекдоты читателей
Популярное в рубрике
Яндекс цитирования NOMOBILE.RU Семь Дней НТВ+ НТВ НТВ-Кино City-FM

Copyright © Журнал "Итоги"
Эл. почта: itogi@7days.ru

Редакция не имеет возможности вступать в переписку, а также рецензировать и возвращать не заказанные ею рукописи и иллюстрации. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. При перепечатке материалов и использовании их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, а также в Интернете, ссылка на "Итоги" обязательна.

Согласно ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ сайт ITOGI.RU относится к категории информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет.

Партнер Рамблера